지난번 글에서는 금리는 과연 서울 아파트 가격에 영향을 미치는가를 중점으로 이야기를 했습니다.

그리고 혹시 제가 서울 아파트 가격이 무조건 상승한다는 이야길 할려고 이글을 쓴다고 오해하시는 분이 계시더라고요.

전 그런 의도는 없습니다. 단지 서울이 직장이며, 30~40대 무주택 이시면서 시드머니 2~3억으로 아파트를 원하시는 분들이라면 이제 그만 서울은 놓아주고 수도권 아파트로 눈을 돌리라고 말씀드리고 싶어서 입니다.

아! 시드머니가 5억 이상이시면 조정장을 기다리면서 관망하셔도 좋을 듯합니다. 그리고 아파트가 아닌 다른 주거 형태를 원하시는 분들 또한 이 글은 전혀 상관없는 이야기입니다.

각설하고 시작하겠습니다. 3번째 이야기를 쓰는 이유는 어느 유저분께서 왜 악재에 대해선 이야길 하지 않느냐는 반문을 하셨고 두번째 글에서 계속 이야기를 했지만 내가 느끼기에는 큰 악재가 아니라고 설명했지만 글로만 설하는 것보단 데이터로 설명하는 것이 더 맞다고 생각하여 글을 쓰게됩니다.(그분은 다 한건의 데이터도 그래프도 제시하지 않고 계속 악재만 외치네요.)

바젤3와 관련하여 제가 잘못된 정보를 알고 있었습니다. 그래서 다시 한번 사죄의 말씀을 드립니다. 어떻게 잘못했는지를 알기위해 글 내용은 그대로 두겠습니다.

한가지 의문은 바젤3가 하락의 요인이라고 그렇게 말씀하셨던게 사실 조기시행 되었음에도, 부동산에 전혀 영향을 주지 못했다는 것에 놀라움을 느낍니다. 또 한가지 배워가는 시간이 되었습니다.

1. 바젤3 및 가계대출
2.  
3. 악재라고 이야기하신 첫번째 이유입니다. 그럼 바젤3란 무엇인가? 네 2008년 미 서브프라임 모지기 사태로 리먼브라더스가 무너지면서 세계적 금융위기가 찾아와 제결제은행(BIS) 산하 바젤은행감독위원회(BCBS)가 2010년 9월 12일 발표한 금융규제 방안 중 하나입니다. 뭐 쉽게는 은행의 재무건정성 증대를 위해 자기자본비율을 높이고자 하는 것이 골자 입니다.

이분 말씀에 의하면 우리나라 또한 바젤3를 곧 도입할 것이며, 이를 시행하게 된다면 은행들은 자기자본비율을 높이기 위해 대출금상환을 높힐 것이라는 전망을 내비치셨습니다. 또한 가계대출 증가로 가계대출이 터지기 일보직전이라고 말씀하셨습니다.

이로인하여 서울아파트는 곧 금융위기와 같은 상황에 처할수도 있다는 말씀을 하셨습니다.

아래 그림은 은행의 재무건전성을 나타낼 수 있는 부실채권 비율입니다. 보시게되면 15년 이후로 꾸준히 하락 중에 있습니다. 기사를 찾아보시면 아시겠지만 현재 시중은행은 역대로 재무건정성이 높습니다. 앞서 말했듯이 바젤3는 은행의 재무건전성을 높이기 위해 시행한 것입니다. 하지만 우리나라는 은행들은 높은 재무건전성을 보여 이명박 정권부터 현 문재인 정권까지 바젤3(2020년 3년간 연기) 도입을 연기 하였습니다.

그럼 가계대출을 살펴 볼까요? 대출의 위험을 볼때 대출의 증가폭보다는 연체율이 더 높은 상관관계를 나타냅니다. 2008년 리먼브라더스가 파산 했을 당시 미국의 시중은행들의 연체율은 최고 13%로 육박했습니다.(평균 9~10% 정도였습니다.) 

그럼 우리나라는 어떨까요? 네 가계대출의 증가세는 꾸준히 상승하고 있습니다. 현재 1000조를 넘었습니다. 그럼 이 많은 가계대출이 얼마나 연체되고 있을까요? 그림으로 보겠습니다.

21년 현재 0.28% 입니다. 엄청난 수치입니다. 이렇게 빚을 잘 갚는 나라도 드물죠. 우리나라의 가계대출 연체율은 IMF때를 제외하면 사실 1%를 넘긴적이 거의 없습니다. 따라서 가계대출 또한 은행의 재무건전성을 해치는 요인은 아닌걸로 보입니다.

이러한 이유로 사실 바젤3는 2023년에도 도입이 된다는 보장이 쉽지않습니다. 우리나라는 IMF 이후 이미 금융규제를 심각하게하고 있는 나라중에 하나입니다. 그로인해 2008년 리먼 사태때 또한 다른나라에 비해 큰 여파없이 지나간 나라중에 하나입니다. 특히나 가계대출에 있어 LTV, DTI, DSR 같은 3중의 방어체계를 가지고 있습니다. 거기에 주택담보 대출의 경우 원리금까지 같이 상환하고 있습니다. 따라서 바젤3 및 가계대출은 악재는 과거 및 현재 상황에서 악재로 다가올 만한 상황은 아닐것 같다는 판단입니다.

임대사업자(서울 아파트 1인이 수백채 보유 현실 데이터 없음)

내 서울 아파트가 투기꾼의 시장에 놀아라 하락을 하지 못하고 있다고 설명합니다. 그들이 임대사업자들이 집을 내놓으면 하락한다고 합니다. 전국 등록 임대주택 등록현황입니다. 전국 아파트에서 고작 3.2%의 포지션을 차지하고 있습니다. 이들이 서울 아파트 가격을 리딩한다고요? 100번 양보해서 서울 아파트 임대주택 현황은 10% 내외라고 합니다. 그 10%가 전체 90%의 가격을 움직일수 있다고요… 이게 정말 가능한 이야기 입니까?

부동산 거래건수

부동산 거래건수가 줄어들어 사줄 사람이 없을 것이다라고 이야기를 했습니다. 아직 5월 통계가 6월30은 되야 나오기에 5월 뺐습니다.

1월
2017:3,680 2018:12,438 2019:1,687 2020:6,440 2021:5,676
2월
2017:5,704 2018:9,032 2019:1,450 2020:8,251 2021:3,780
3월
2017:8,483 2018:9,254 2019:2,254 2020:4,321 2021:3,753
4월
2017:9,246 2018:4,473 2019:2,978 2020:2,997 2021:3,622

뭐죠? 얼마나 박살이 났다고하는 거죠? 오히려 2019년이 더 적죠. 사실 이때가 조정이 올 수 있었던 시점입니다. 하지만 코로나가 터지면서 우리나라 포함 주요국가에서 통화량을 엄청 늘렸죠. 즉 코로나 펜데믹 이후에는 통화량 증대로 말그대로 화폐가치가 떨어진 겁니다. 그러니 실물자산의 가치가 높아졌죠. 그리고 그 사이 누군가는 돈을 벌었습니다. 그렇기에 누군가는 꾸준하게 서울에 진입을 시도하죠?(신용대출 막히고 최대 50%밖에 대출이 안되며, 정부대출인 디딤돌, 보금자리론 없이) 

근데 우리나라 2021년 이후 서울 공급량은 어떻죠? 이건 2편에서 썼던 내용인데 가지고 오겠습니다.

1편에서 그 똑같은 유저분께서 금리가 상승하면 아파트의 가격이 하락하지 않냐는 말씀을 하셔서 보여줬던 자료입니다.

2004~2008년 금리 상승시에도 오르죠 그러다가 2010 말부터 하락합니다. 우리 2010년 말에 뭐가 있었죠? 네 MB의 보금자리 주택이 강남 한복판에 떨어지던 시기입니다. 그것도 주변시세 반값으로요… 그러니 버틸제간이 있습니까? 그 서울 평균 약 15% 전후로 부동산 떨어졌습니다. 강남같은 경우 최대 17%까지 떨어졌죠.   

그래서 그런지 정부가 움직이기 시작했습니다. 그린벨트 풀고 노후터미널도 개발 할려고합니다. 왜냐구요 3기신도시가 LH 사태로 빨간불이 켜졌고, 공급은 크게 나올 상황이 아니기 때문입니다.

그럼 제가 주장하는 수요와 공급법칙은 정말로 유효한가? 

지금 대구상황 어떻죠? 공급이 미친듯이 터지니깐 분양아파트 죄다 미분양 행진중이죠? 정말 틀린 건가요?

그럼 수도권 쪽에서도 볼까요? 뭐 수도권 쪽은 미분양까지는 아닙니다.

작년 인구증가율 1위, 2위를 찍은 화성시 김포시 극명하게 갈리죠.

현재 두곳다 교통은 안좋습니다. 다만 제2동탄신도시는 서울로가는 노선 없고 착공 중인 GTX, 신도시 막바지죠.

네 김포한강신도는 2량짜리 골드라인 경전철 하지만 일단 서울로 지하철로 입성가능합니다. 신도시 개발 완료하였습니다.

두곳에 차이는 물론 GTX라는 획기적인 이동수단도 있지만 주변 도시들을 봐야합니다.

김포한강신도시 바로 밑에 뭐 있나요? 마지막 2기신도시인 검단신도시가 내년1월부터 입주가 시작입니다.

전에도 말씀드렸듯이 이글 보시는 분중에 청약가점 낮고 시드머니 없으시고, 직장이 서울인데 5억미만 신축 찾는다 이제 김포뿐이 안 남았습니다.(저 김포 거주자 아니예요. 과거 글 보면 아시겠지만 서울 1주택자임)

네 토론하는거 좋아합니다. 하지만 어떤 유저분마냥 아무런 자료도 없고 계속 투기꾼 이야기만 하시고, 실현될 가능성 낮은 악재들을 들이밀면서 하락 이야기 하시는데 진짜 그게 올바른 토론입니까? 그래놓고 제 자료는 찌라시이며, 분석도 아니고 현황 설명이라 폄하하시던데… 그렇게 뛰어나신분은 왜 여지것 데이터 그래프하나 제시 못하시는 겁니까?