수요 = 마음 + 여력 입니다. 남자들 누구나 다들 람보르기니 페라리 포르쉐같은 슈퍼카를 꿈꾸고 있습니다.

그러나 불특정 다수의 남자들이 슈퍼카를 꿈꾼다고, 실질적인 수요로 볼수있을까요?

슈퍼카를 직접적으로 수억주고도 유지하면서도 여유가 있어서, 실제 구매할수있는 여력이 되는분들이 

실질적인 수요로 볼수있죠

지금 현재는 서울 수도권의 아파트가 슈퍼카와 같은 존재가 되어버렸습니다. 아니 서울에

아파트 한채면 적어도 슈퍼카 3~4채 사고도 남습니다. 그런데 내돈만으로 아파트 살수있는 사람들이

얼마나 되나요? 부동산이 오른만큼, 국민들 소득이 같이 상승한것도 아니고, 예전부터 미친집값 이란말이

돌았고, 아무리 수요가 몰린다 한들 10억이상씩하는 아파트가 납득이 가나요?

제가 현재 사업확장으로 가까운지역에 작게 근린상가를 건축중인데, 지금 코로나 여파로 각종 건축자재 상승으로

평균적으로 평당 700만원 잡습니다. 서울에 35~25평 아파트가 제일 많으니 넉넉잡아 30평 건물을 독채로 

건축한다 쳐도 2억 1천만원입니다.

윤이 당선되서 다음정부에서는 물량을 더욱공급하고 규제는 완화해서 양도세 취득세 완화해서 사실상

부동산 완화책입니다. 여기서 양도세를 내리면 당연히 지난정부때 쥐고있던 다주택자들 매물이 쏟아져 

나올것이고, 이미 과거부터 시작한 신도시 재개발 재정비촉진지구 뉴타운 어마어마한 물량이 풀립니다.

차라리 지난 정부때처럼 저금리시대라면, 아무리 대출을 땡겨도 부담이 없습니다. 그러나 한은에서 코로나

여파로 자영업자들을 위해 금리를 올리려다가 잠시 유예하고, 계속해서 올린다고 예고하고있습니다.

또한 중미무역전쟁 우크라이나 러시아 전쟁 전세계적 코로나 펜더믹의 영향으로 해외 상황또한 좋지않고

미국 연준에서는 계속해서 금리 올리겠다고 하고있죠? 금리가 오르는건 예정된 수순이고, 대출받아서 집을

사는 입장에서는 결코 좋은 상황이 아닙니다.

공급도 많이되고 내놓는 매물도 늘어나니, 물량이 많이는 풀리는데 사람들은 여력이 없습니다. 

게다가 금리도 상향예정이니 대출 상황이 좋지도 않으니 수요는 떨어지고, 이에 비례해서 가격도 

떨어질수밖에없습니다. 대다수가 이런 상황을 관망하다가 “더 떨어질꺼야” 이런 소비심리가 얼어붙어서 

더욱 하락세가 장기화 될수도 있고요
 

연대 부동산학과 한문도 교수는 현재 계속해서 서울의 월 거래건이 1000건대로 떨어졌다고합니다. 

아무리 경제가 어려워도 평균적으로 월에 5000~6000건 정도가 매매된다고 합니다. 

작년에 부동산 비싸고 물량없다고 전국민이 아우성칠때도 월에 4000~5000건씩 거래가 되었습니다. 

그런데 딱 1000건대를 유지했던적이98년 IMF외환위기와 08년 금융위기 기간동안 거래가 급격하게 줄었다고 합니다.

그래서 이를 한문도 교수는 부동산 하락의 신호탄으로 해석합니다. 여기에 우리나라 가계부채비율이 100%가

넘고 거의다 부동산에 묶여있으니, 사회적인 여파는 어마어마할것이라고 합니다. 

최대40% 까지 폭락하고 올해를 기점으로 28년까지 장기화될것이라고 경고합니다.

이밖에도 부동산 대폭락을 주장하는 전문가들은 현재 우리나라의 상황이 일본 버블 붕괴 사태때와

미국 리먼사태때와 아주 유사하게 흘러가고있다고, 영국 경제지 이코노미스트 에서도 지적했습니다.

저도 부동산투자에 관심이 있어서 실제로 서울로 매물도 보러다녀보고, 꾸준히 공인중개사들과도

연락하고 공부도 하고있는데, 유튜브만 봐도 10에 8명은 계속 오르니까 지금 사두는게 가장 싸다고 주장합니다. 

근데 그분들 다 부동산에 거래가 활발할수록 분명히 이득을 보는사람들입니다. 우리나라 주류 경제지 

매경 서울경제 조선비즈 계속해서 다음정부 부동산이 살아날꺼라고 펌프질 합니다. 누가봐도 수치는

떨어질수밖에없는 구조인데도, 이상하게 “여러분 집사세요, 어짜피 오릅니다” 선동인지 예측인지 구분이 안갑니다.

 반대로 앞으로 부동산 하락세와 대폭락을 경고하는 분들은 아주 소수이지만 이분들이 이득볼껀 거의없어보이고, 

직접적인 수치와 근거를 통해 향후 부동산 하락을 예고하고 경고합니다.

저도 100% 제 주장이 맞다고 생각하지도 않고, 100% 단언하고 확신하지도 못합니다. 미래는 아무도 모릅니다.

그러나 일본도 겪었고, 미국도 겪었습니다. 거품은 언젠간 분명히 꺼지게 되어있습니다.

그게 올해가 될지 내년이 될지 장기적으로 갈지 단기적으로갈지 해외변수로 발생할지 국내변수로 발생할지는

모르나, 부동산 위험성이 근래에 도래할것이라는 경고는 상당히 신빙성이 있다고 생각합니다.

그래서 제 생각에 앞으로 집장만을 하거나 부동산투자를 하시려는분들은 적어도 5년동안은 관망세로 

지켜보는게 좋을듯합니다.