투자 후보지역을 선정하는 가늠자는 인구와 세대이다. 그리고 개발사항.

우선적으로, 인구에 예민하면 손해 따위는 안 볼 터.

인구의 증가 요인도 함께 알아보자.

동두천시, 속초시(85,000명), 삼척시(인구 70,000여명), 문경시 등과 별반 다르지 않은 여주군, 양평군 등이다.

동두천은 군사시설이 24%, 도시계획구역은 34%. 인구는 93,628명(2010. 5.31 현재)에 세대수는 39,173가구.

시 승격을 코앞에 둔 후보지역(1순위)

1. 여주

여주대학이 있으며 인구는 107,239명(외국인 포함)에 세대수는 42,059세대이다(1가구당 2.5명꼴).

2004년 이후 꾸준한 증가세를 보이고 있다.

여주~판교 전철과 4대강 개발에 따른 파급효과는 인구의 증가와 연관되고 있는 상황.

2004년 103,976명

2005년 104,260명

2006명 105,022명

2007명 106,926명

2. 양평

펜션 1번지인 이곳 역시 꾸준한 인구 증가세를 자랑한다. 더욱이 제2의 남양주 역할을 당당히 담당하고 있다.

대형 전원주택 단지로 변모하는 곳이 많아지고 있는 형국.

2006년 85,400명

2007년 4월 86,964명

2008년 2월 88,175명

최근 89,812명(세대수는 38,822가구)

주택은 31,197채이다.

3. 가평

소폭이나마 인구가 늘고 있다.

2003년 55,060명

2007년 55,698명

2008년 55,788명

최근 58,867명

세대수 24,683세대

4. 무안

주위의 미니신도시(택지개발) 내지 대형신도시 영향으로 인구가 증가 추세에 있는 상황.

2008년 1월 64,174명

2008년 2월 65,345명

2008년 3월 65,782명

현재, 7만이 넘은 상황이란다. 정확한 수는 72,688명에 30,404세대이다.

이러한 추세가 계속 이어진다면 무안은 무한한 가능성, 잠재력을 지닌 지자체라 여겨진다.

단, 주위의 대소형 개발사항이 잘 진행되었을 때의 이야기다. 백지화 내지 변질은 위험천만!

* 시 승격 자격 요건

현재 인구가 5만 명 이상(기준이 명확치 않아 문제-당진군의 경우 13만 명에서 소폭 증감 상태 지속)으로 꾸준히 증가 추세를 보이는 지역이 강력한 후보지역이다. 발전적이고 희망적이라 사람이 몰리는 것이다. 꾸준한 인구증가는 발전의 다른 말.

지금 지자체에서는 인구 늘리기 작전을 대대적으로 펴고 있다. 억지로 늘리고 있는 지역도 있어 눈살을 찌푸리게 만든다. 자연스런 증가추세를 보이면 일단 시에서 광역시로, 군에서 시로 승격될 공산이 크다고 볼 수 있다.

인구가 5만 이상이지만 꾸준히 감소하는 지역도 있다.

부안, 연기, 홍성, 예산, 당진(2순위) 등이 그 예.

새만금이나 세종시, 도청이전, 단체장의 비리 등의 작용과 반작용의 모습이니라.

시로 승격되면 각종 규제에서 풀려나 건축가능 지역이 확대돼 상업지역이 늘어나게 된다. 외곽 오지의 경우는 주거지역과 상업지역의 형성을 기대할 수 있겠다.

광역시 승격을 노리는 후보지역

광역시 승격 자격조건

인구가 100만명 이상 되어야 한다. 1997년 울산을 마지막으로 더 이상의 광역시 승격 사건(?)은 없었다.

그렇기 때문에 광역시가 더 생겨야 한다는 게 각 지자체의 의견이다.

문제는 인구가 어떠한 상황이냐, 이다.

자연스런 고정인구의 증가는 희망적이다.

인구 100만 명 유입을 열망하는 지자체가 여기 있다.

용인

서울특별시 면적의 98%인 용인의 세대수는 309,305가구.

주택보급률이 77%이며 도로포장률은 80%를 넘고 있다.

2008. 3월의 총인구는 819,674명.

2010년 5.31 현재는 864,129명

수원

2008년 4월 현재, 1,087,184명으로 100만명을 넘었지만 늘었다 줄었다 들쭉날쭉 하다.

현재 - 1,071,313명

세대수는 406,953가구

성남

구시가지의 재개발이 이슈이던 이곳은

2007년 말 968,203명으로 증가 추세가 들쭉날쭉.

현재는 979,035명을 유지한다. 세대수는 375,386가구(세대당 2.6명)

인구증가율(외국인 포함)은 2.2%

광주, 하남 통합 시에는 이보다 더 급증 예상.

주택보급률은 87%를 유지한다.

고양

2008년 910,602명이던 인구는 2009년 12. 31일 기준 938,777(353,270세대)명으로 급증.

군사시설은 42.5%

부천

2008년 866,082명에서 2009년 869,944명(322,246세대)으로 증가.

인구밀도 ; 서울에 이어 두번째

허나, 뉴타운 건설의 장애(개발 취소 줄소송)에 따라 증가세 다소 둔화 예정

안산

2003년 - 671,687명

2004년 - 686,873명

2005년 - 697,239명

2007년 - 734,713명

전국 제일의 공원율을 자랑한다. 국내 최초로 선진국형 계획도시로 건설되었다.

시가지 녹지율이 60%에 달한다. 이상적 도시계획이 이슈라면 이슈.

안양

뉴타운, 재개발, 재건축 등 다양한 이슈가 있다. 인구의 증가는 소강상태.

2003년 608,325명

2004년 625,325명

2005년 629,426명

2006년 629,659명

2008년 616,721명(225,970가구)

청주

잠시 눈에 띄게 인구가 늘었다가 안정된 상태.

2006년 630,637명

2007년 638,384명

2008년 3월 639,892명

2010년 5월 31일 650,619명

천안

전철을 통한 수도권으로의 편입과 그에 따른 발전을 기대할 수 있다.

인구는 2008년 3월31일 540,889명.

2010년 6월30일 현재, 557,609명(세대수는 215,651가구)

포항

이명박 대통령의 고향이라는 점이 이슈로 떠오른다. 힘=영포부대 형성

2007년 507,674명으로, 인구의 증감이 들쭉날쭉하다가 최근 들어 급증 현상 엿보임.

2008년 12월 511,805명

2010년 5월 513,996명

인구 증가요인 - 영일만항 배후공단 입주업체 증가, 포항철강공단 확장

창원

통합창원시(마산과 진해)로 강력한 광역시 후보감.

산업도시다운 면모를 보인다.

2005년 508,499명

2006명 509,535명

2007년 510,120명

2010년 7월1일 마산, 진해가 통합돼 '통합창원시' 출범. 그로 인해 인구수 1,080,441명의 광역시 후보지가 되었다.

20년 전 시 승격 당시에 비해 10배의 인구증가세를 보이고 있다.

전주

1,650만제곱미터에 달하는 친환경 명품도시개발이라는 이슈가 있다.

2007년 10월 626,978명

현재 640,760명

* 유의사항

위에 열거한 지역들은 '100%' 시나 광역시 확정이 아닌, 시나 광역시를 100% 열망하는 곳이라는 걸 꼭 알아두었으면 좋겠다. 꿈꾸는 건 자유 아니던가.

개발예정지역

목포 대양동 지방산업단지 조성

위치 ; 목포시 대양동, 장자동 일원

규모 ; 158만6천 제곱미터

사업비 ; 2천억원

입주단지 ; 선박 장비 산업단지, 제2 전용단지, 기초소재 복합가공 물류센터

개발연계효과 ; 영암 대불국가산업단지, 목포 삽진 일반산업단지와 무안 삼향 농공단지와 인접해 있어 개발효과가 배가가 될 수 있다.

완도 해신세트장 관광지 조성

위치 ; 완도읍 대신리 소세포 일원

규모 ; 24만3518제곱미터

사업비 ; 1108억(민간자본 1068억원 포함)

개발효과 ; 드라마 '해신'으로 유명세를 탔던 완도 드라마 세트장은 연개소문, 대조영, 주몽, 태왕사신기, 이산 등 각종 사극을 전문으로 촬영하는 장소로 활용되어진 바 있다.

오픈세트장 주변 천혜의 관광자원을 활용해 관광지 조성사업이 시작되면 관광객 증가로 지역경제가 활성화 될 터.

춘천 조양리 대규모 관광단지 조성

위치 ; 춘천시 동산면 조양리 일원

규모 ; 약498만 제곱미터

기간 ; 2013년 완공

조성내역 ; 650실 규모의 콘도, 200실 규모의 호텔, 60여 홀의 골프장, 스포츠타운, 승마장이 들어선다.

정선 동강 인근 관광지 조성

정선읍 광하리(12만9800제곱미터)에 약 46억원을 들여 생태체험학습장을 조성.

신동읍 고성리(48만8827제곱미터)에 생태공원이 만들어진다.

정선읍 가수리, 신동읍 운치리에 꽃길도 조성된다.

동강 유역에 자연환경 보전이용시설 조성사업이 동시다발적으로 이루어지고 있어 오지 이미를 탈피해 지역경제에 이바지 할 것으로 내다보인다.

예산 대규모 지방산업단지 조성

봉산면 대지지구(6만4877제곱미터), 응봉면 지석지구(9만1000제곱미터), 신암 예림지구(3만1578제곱미터) 등 총 18만7455제곱미터에 16개 공장을 입주시킬 수 있는 기반을 조성한다.

예산 지방산업단지는 2011년 완공할 계획이다.

조성지역은 삽교읍 월산리와 효림리, 응봉면 주령리 일원이며

149만 제곱미터 규모에 1530억 원의 사업비가 소요된다.

완공되면 삽교 신역사와 연계해 첨단산업의 기업체를 유치, 지역주민의 소득증대와 지역경제에 보탬이 될 터.

밀양 사포지방산업단지 조성 

위치 ; 밀양시 부북면 전사포리 일원(대구~부산 간 고속도로 남밀양 나들목 인근)

규모 ; 74만7천 제곱미터

사업비 ; 1430억 

 결국, 부동산 투자, 토지 투자지역의 후보지는

인구동향, 동태에 따라 결정되어진다는 것.

인구가 꾸준히 증가하는 곳과 꾸준히 빠져나가는 곳의 차이는

천양지차.

고정인구의 증가와 유동인구의 증가에서도 부동산 가치가 확연히 드러날 터.

전자를 권장한다. 후자는 유령도시에 돈을 묻는 경우가 될 수 있어서다.

고정인구와 유동인구가 동시다발적으로 꾸준히 증가하는 곳을 찾아보도록하자.

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투자지역 물색 방법

시 같은 군 지역 - 투자를 해도 괜찮다. 위의 여주군과 같은 지역

군 같은 시 지역 - 위 속초시 등과 같은 곳으로 투자를 고려해봐야 할 지역(단지, 절대적이지는 않다는 점에 유념)

읍 같은 면 - 투자해도 괜찮다. 잠재력이 있다. 예) 경기 광주 도척면

면 같은 읍 - 투자를 고려해야 한다.

광역시 같은 시 - 위의 광역시 후보지로, 투자해도 괜찮다.

시 같은 광역시 - 투자 고려해야 한다.

군 같은 읍 - 투자처. 이천시 부발읍이 그 좋은 예

부발읍 인구는 평창군에 버금가는 실정. 중요한 것은, 부발읍은 인구증가세가 가파르나, 평창군은 그 반대 현상이 일어나고 있다는 점이다.