저도 아직 많이 배우고 있는중이지만 이제 막 사회생활을 시작하시거나 붇옹산에 관심이 없던 분이라면 도움이 될거라고 생각됩니다.

1. 1. 금리가 오르면 집값이 떨어지는 건가요?
2.  

• ☞ 100% 금리와 일치한 상관관계를 갖지 않는다.

   긴 흐름으로 보면 금리와 상관 관계는 있으나, 2~3년 정도의 단기적 관점에서 보면 금리가 상승한다고 집값이 반드시 하락하지는 않으며, 오히려 상승하는 시기도 있었다.

1. 2. 인구가 줄어드는 도시의 집값은 떨어진다.?
2.  

• ☞ 인구가 줄어 드는 도시의 집값이 상승하는 사례는 지금도 많이 있다. 즉 100% 일치된 상관관계가 없다.

1. 3. 지역경기가 좋지 않으면 집값은 상승하지 않는다?
2.  

• ☞ 지역경기가 좋지 않아도 주택시장이 상승하는 경우가 있다. 즉 100% 상관관계는 아니다.지역경기가 좋은 것은 추가적인 일자리 수요가 들어오는 것이므로 장기적으로 추가적인 상승되는 동력이 된다.

1. 4. 주택공급이 많이 되면 집값이 떨어진다?
2.  

• ☞ 반은 맞고 반은 틀리다. 주택공급이 한번에 많이 공급하게 되면 미분양이 발생되고 이 미분양이 지속적으로 쌓이게 되면 전세값과 매매값이 동시에 무너지면서 가격이 폭락하게 된다. 하지만 공급이 됨에도 미분양이 발생되지 않으면 주택가격 하락은 기대하기 어렵다.

즉 미분양지수를 확인하는 것이 집값 하락의 척도가 된다.

1. 5. 지금 서울 집값은 너무 고평가라고 생각된다. 곧 하락하지 않을까요?
2.  

☞ 아래 표를 체크해서 3가지 이상 맞아 떨어진다면 하락의 신호가 나타난 것임.

1. (1) 미분양이 증가하기 시작
2. (2) 청약경쟁률이 낮아지기 시작
3. (3) 성수기에도 거래가 뜸해지기 시작
4. (4) 전세 매물이 쌓이기 시작
5. (5) 앞으로 입주 물량이 많을때

1. 6. 부동산 호재 (KTX , 공항, 대기업 입주)가 있는 지역은 반드시 오른다?
2.  

• ☞ 호재가 있다고 반드시 상승하지 않는다. 상승장일때 호재는 가격을 더 상승시키는 요인이지만, 하락장에서 호재가 있다고 해서 상승장으로 반전시키지는 않는다.

1. 7. 규제를 하면 집값을 떨어 트릴수 있다?
2.  

• ☞ 규제를 한다고 해서 반드시 집값이 떨어지지는 않는다. 단기적인 조정을 만들수는 있지만 대세흐름을 바뀌지는 못한다.  다만 공급이 유발되는 정책이라면 가격 조정이 가능하다.

EX) 코로나 초기 마스크 공급이 부족할 때 마스크 구입수량을 제한했다고 해서 마스크 가격이 떨어지지는 않았다. 가격이 떨어진 주요인은 공급을 수요보다 더 많이 했기 때문임.

1. 8. 집값을 상승시키는 주세력은 투기꾼들이다?
2.  

• ☞ 투기꾼들이 집값을 상승시키는 요인은 맞으나 이는 초기 불을 지피는 성냥불 정도에 불과하며, 본격적인 상승장을 이끄는 것은 실거주 하는 사람들이다.

1. 9. 현재 집값이 고평가인지는 어떻게 알수 있나?
2.  

• ☞ 그 지역의 34평 평균 아파트가격을 지역 근무자 평균연봉으로 나눈 값으로, 몇 년간 모아야 그 아파트를 구입할수 있는지를 나타내는 지표가 있음 (PIR)

이 지표가 과거 값보다 높아져 있다면 고평가 낮다면 저평가 되어 있다고 봄. 

1. 10. 서울집값이 하락한다면, 지방도 같이 떨어진다?
2.  

• ☞ 서울이 하락한다고 지방도 같이 하락하지 않는다. 지역마다 상승/하락 주기가 다르며 서울이 하락기에 지방은 상승하는 경우가 주기적으로 발생되고 있다.

1. 11. 양극화가 심해지고 있다. 구축은 절대 오르지 않을까?
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• ☞ 그렇지 않다. 구축도 상승한다. 상승되는 시점이 느리고 하락장에서는 신축 보다 가격이 먼저 빠지기 때문에 상대적으로 안올라 보이는 것이다.

대장아파트 -> 1,2군 입지 아파트 -> 대형 평수 아파트 -> 3군 입지 아파트 -> 외톨이 아파트, 빌라, 오피스텔 순으로 상승된다고 보면 될것이다.