시간참 빨리가네요. 부동산 모의투자를 시작한지 이제 딱 1년이 되었습니다.

처음 이것을 시작하게된 원인은 짱공유회원 분들은 젊은 사람들이 많고 진보성향이 강하기 때문에 부동산에 대해서

회의적이거나 하락을 예상하시는 분들이 많았습니다.

정치적인 말싸움이 아니라 실제 부동산 현장의 상황과 투자자들이 어떻게 접근하고 어떻게 수익을 내고 있는지 보여줌으로써 이 시장에서 공부하지 않으면 도태됨을 알게 해드리고 싶었던것이 저의 의도였습니다.

최종적으로 투자한 아파트 가격 및 그 지역을 선택한 이유를 살펴보도록 하겠습니다.

1. 1. 청주 사직동 푸르지오.
2.  
3. 2.7억 구입한 아파트인데, 이제 거의 1억가까이 상승하였습니다.
4. 청주를 투자지역으로 선정한 이유는 세종/대전/천안과 흐름을 같이 하는 지역이며, 20년초까지 세종/대전의 큰상승으로
5. 청주지역으로 그 여파가 넘어오려는 시점에 조정지역으로 묶이면서 상승시점이 뒤로 지연되고 있음을 포착하였고, 작년10월이 진입하기 적기임을 알수 있었습니다.
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이전에도 언급하였듯이 주택가격에서 가장중요한것은 미분양수 이며, 미분양에 반비례하여 가격은 상승하게 됩니다.

청주의 경우 20년초를 기점으로 급격히 줄어들고 있었기에 주요 모니터링 지역이었고, 조정지역 선정후 전세가가 매매가에 근접해 지고 있었기 때문에 조만간 가격 폭등현상은 일어날수 밖에 없었던 상태였습니다. 

2. 마산 무학자이

창원 마산지역의 무학자이 아파트는 현재 구입한 가격보다 6천만원 상승하였습니다.

이지역을 선택한 이유는 미분양수의 감소와 20년이후 입주물량의 급격한 감소와 인구 100만의 대도시라는 점 때문에 접근하게 되었습니다.

20년초에 창원 마산에는 4천3백세대의 완공하였지만 미분양으로 남아 있는 아파트(마린애시앙)이 있었기 때문에 마산지역 전체가 가격의 하방압력을 받고 있던 상태였고, 이것이 20년 중반쯤 완판이 됨에 따라 마산지역에 하방압력을 가하고 있던 요소가 사라짐에 따라 가격 상승의 신호탄이 됨을 알수 있었습니다. 

그리고 21년 이후 급격히 줄어든 입주물량으로 인하여 전세가 급등하게 될것이고, 미분양 또한 거의 없는 상태로 향후 3년간은 하락 요인이 없는 상태이므로 장기적으로 투자하기 적합한 지역이라고 생각했습니다.

3. 청주 내덕동 보성1차

이 아파트를 접근한 이유는 공시지가1억미만의 재건축 아파트로 접근하였습니다.

낮은 용적율과 30년이상의 연식, 공시지가 1억미만, 괜찮은 입지의 조건이 맞다면 투자를 고려해볼만하며,

구축아파트 → 분양권 → 재건축 아파트 순으로 흐름이 들어오므로 비교적 늦게 흐름이 들어올것으로 예상하고 

아직 흐름이 오지 않은시기에 미리 그물을 쳐놓는 전략으로 구매를 하게 되었습니다.

그리고 입지가 나름 괜찮아 전세가가 높게 형성되어 투자금이 적게 들어간것도 진입 사유 였습니다.

이제 약간 상승한 정도이지만 청주지역이 이제 본격적으로 상승기에 접해 있으므로 내년정도면1억대 까지는 가뿐히 넘어줄거라고 예상하고 있습니다.

그러면 1년간의 총 투자한 금액을 결산해 보겠습니다.

처음 시작할때는 무주택에 총 자산8천만원으로 시작했었습니다.

현재까지 아파트 투자 수익률은 아래표와 같습니다.

현재 아파트 시세차익 난 금액을 가격변동없이 1년뒤 일반과세로 판매한다고 가정하고 총 벌어들인 금액을 계산해보면

자랑이면 자랑이겠지만 8천만원 → 2억 1천만원으로 불어 났음을 알수 있습니다.

이렇게 불로소득으로 벌어들이는 것을 보고 열받을수도 있으시겠지만, 처음 이글을 연재했을 때만 해도 거기는 안오르는 지역이라고 생각하신 분들이 많았고 그런 두려움으로 인하여 매수하려고 하는 사람들이 없었을 때입니다.

그리고 사람들은 누구나 자신의 이익을 위해서 움직이며 집값이 하락할까봐 사지 않은것도 결국은 자신의 이익을 위한 선택 입니다. 새로 진입하는 사회초년생에게는 가혹한 현실이 될수 있기 때문에 지금부터라도 기초적인 지식을쌓고 관심을 가지고 보신다면 앞으로 살아갈 날이 많이 남아 있기 때문에 인생에 큰 도움이 될거라고 생각합니다.

추가적으로 앞으로의 부동산 전망을 말씀드리겠습니다.

부동산의 큰흐름의 방향성을 만드는 것은 인플레이션이고, 수요-공급에 위하여 싸이클을 만들면서 가격을 형성하게 됩니다. 20년 초에는 미국의 무제한 양적완화 시작하면서 우리나라도 같이 돈을 풀기시작하여 통화량은 급격히 팽창되고 있는 중이며, 20년을 기점으로 전국적으로 공급량이 급격히 줄어드는 시점으로 올해에 이어 내년이 입주물량이 가장 적기 때문에  전세가와 월세가 급격히 상승하면서 매매가를 밀어 올리는 형국이 될것으로 보이며, 올해보다 더 높은 상승율이 나올것 같습니다.   

이상입니다.