두번째 파트는 부동산에서 싸이클이 발생되는 이유에 대해서 이야기 드리겠습니다.

부동산 챠트를 보면 상승/하강을 반복하면서 서서히 우상향 하는 것을 알수가 있습니다.

크게 우상향 하는 이유는 지난번 시간에 말씀드렸듯이 인플레이션에 위한 것이라고 이야기 드렸었죠.

중기적으로 부동산시장에서 주기적인 싸이클이 발생되는 이유는 무엇 때문일까요?

가장 큰 이유는 수요/공급이 불균형 요인이 가장 크다고 할수 있습니다.

수요와 공급이 불균형이 발생되는 주요한 명제 2가지가 있습니다.

1. 1. 아파트를 공급하기 위해서는 토지 매입 + 건축승인+ 건설까지 적게는 4~6년이 소요 된다.
2. 2. 대중들은 집값이 떨어질때는 매수하지 않다가, 상승기에 매수 심리가 강해진다.

부동산 시장에서 싸이클이 발생되는 이유는 위 2가지 명제를 우리가 사는 사회에 대입해 보면 이해가 쉽습니다.

1. 1. 현재 부동산 시장이 하락장에 있다면 건설사는 분양을 해도 미분양이 될가능성이 높기 때문에 더 이상 공급을 하지 않게 됩니다. 그리고 대중들은 집값이 떨어지는 중이기 때문에 매수하지 않고 전세를 돌면서 기회가 오기를 기다립니다. (하향기)

2. 건설사의 공급이 더이상 없게 되자 몇몇 집을 매집하는 사람이 늘기 시작하고, 신규 입주물량이 부족해 지자 전세가격이 상승하기 시작하면서 하락하던 그래프가 상승으로 전환 됩니다. 하락 그래프가 이제막 고개를 들기 시작한 시점으로 건설사들은 아직 공급의지가 없는 상태입니다.  (회복기)

3.투자자들이 진입하고 덩달아 실거주자들이 매수를 시작하면서 본격적인 상승장을 만들어 냅니다. 이때 부터 건설사는 공급을 늘리고자 하지만 아파트 건설에는 4~6년이 소요되기 되기 때문에 수요> 공급 이 더 많아진 상태가 몇년간 지속되게 됩니다. 이렇게 상승시기에 전세가격이 상승하면서 무주택자들이 매매수요로 넘어오고, 1주택자들도 2~3주택을 보유하여 시세차익을 얻으려는 사람들이 늘기 때문에 실제 수요보다 더많은 수요가 발생되어 가격이 급등하는 시점이므로 정부는 가격안정을 시키기 위한 정책을 내놓기도 합니다. (상승기)

4. 아파트 가격상승으로 건설사들의 마진이 커지면서 건설사들이 대규모의 아파트가 공급되기 시작하고, 대중들도 너무 높은 가격이 부담스러워 매수를 꺼리기 시작합니다. 아파트 거래량은 줄어들고, 매매/전세 물량이 쌓이기 시작합니다.

본격적으로 신축 아파트의 입주장이 시작하면 분양권에 투자했던 사람들이 전세를 맞추기 위해서 서로 경쟁하다 보니 전세가가 떨어지고, 무너지는 전세가로 투자금이 커지자 버티지 못하는 사람이 마이너스로 분양권을 던지기 시작합니다.

실거주자 입장에서는 주택가격이 비싸기도 하고, 하락조짐이 보이며 전세가격도 저렴하다보니 굳이 매수보다는 전세로 방향을 틀면서 실거주자들 매수세도 약해집니다. 더더욱 집을 사려는 사람이 없어지게 되면서 더 큰 하방 압력을 받게 되고

본격적인 하락기를 맞이하게 됩니다. (후퇴기)

이런 싸이클은 한번 흐름이 형성이 되면 관성이 존재하여 상승장에서는 계속 상승하려고 하고, 하락장에서는 계속 하락하려는 성질이 있습니다.

이런 방향을 변경하는 요인이 바로 수요/공급에 위한 것이고 부동산 투자 타이밍 잡는 것과 지역을 선정할때 가장 중요하다고 볼수 있습니다.

수요와 공급은 부동산 흐름의 방향을 결정하게 되고, 부동산 호재(교통, 일자리, 인프라, 지역경기), 재정정책, 금리 등에 위하여 그래프의 기울기가 결정이 됩니다.

하락장에서 부동산 호재가 있다고 상승으로 전환되지 않고, 상승장으로 돌아선 상태에서 부동산 호재가 발휘되어 상승 그래프가 가팔라 진다고 볼수 있습니다. 

아래표는 창원시의 미분양과 아파트 가격 그래프 입니다.

미분양수가 감소하는 시점과 아파트 상승 시점이 절묘하게 일치 한다는 것을 알수 있습니다.

부동산 투자에서 다른것을 보지 않고, 미분양수 만 확인해도 90% 이상의 확률로 성공 할수 있습니다.  

그만큼 미분양 지수가 그 어떤 정보보다 중요한 지표이므로 아파트 구입시 꼭 체크하시기 바라겠습니다.

그리고 또하나의 중요한 명제가 있는데

위에서 이야기 하였듯이 수요/공급은 지역마다 다르기 때문에 싸이클 주기가 다르다는 점입니다.

그래서 부동산 전체를 묶어서 생각하면 안되고, 지역별로 흐름을 보는 것이 중요합니다.

서울이 하락해도 지방이 상승하는 시기가 있고, 서울만 상승하는 시기가 있습니다.

보통 수도권은 10년주기싸이클로, 지방은 5년주기 싸이클이 발생된다고 보고 있습니다.

몇가지 묻고 답하기로 마무리 하겠습니다.

1. 1. 입지가 좋은 곳은 항상 오르나요?
2. → 입지가 좋은 곳은 상승장에 많이 오르고 하락장에 가격 방어를 하는 편지이만 반드시 상승하지는 않는다.
3. 하락장이 깊어지면 떨어지고, 서울이라도 떨어진다.

2. 공급이 많은데, 집을 사야 될까요?

 → 미분양이 급증하면 사면 안되고, 미분양이 줄어들고 있는 시점이라면 사야된다.