이건 제가 전에 법인에서 진행하려다 관련법이 바뀌어서 안한겁니다 이글은 무주택들은 더이상 희망이 없다 해서 아직은 희망이 있단걸 말씀드리고자 써봅니다 정사판에서 부동산 열라 까다 깐만큼 뭐가 보여주자 해서 씁니다 

[중요0] 공부합시다 먼저 아무것도 모르면 당장 서점가서 경매책 쉬운거 아무거나 한두권 골라서 보세요 뭔지는 알아야 시작할 수 있습니다 그리고 무조건 발로 뜁시다 시급으로 계산하면 그 뛰는발은 백만불 짜리 발입니다 임장(물건지 현장조사)과 주변 부동산중개업자 만나 시세 조사는 필수입니다

바로 시작합니다 개인 무주택자는 지금이 부동산으로 돈을 벌 수 있는 기회입니다 최근 뉴스로 본 빌라왕 아시죠 ? 같은 방법인데 걔들은 폭식하다 뒤진거고 이건 개인이 2채까지 돌려도 전혀 무탈하니 안심하세요

먼저 경매를 검색합니다 몇만원부터 백만원 넘는 경매사이트가 있는데 이왕 하시는거 유료결제 하고 보시는게 정말 편합니다 물론 돈한푼 안들이고 법원경매(국가직영) 사이트에서 정보를 얻을 수 있습니다 그래서 첫번째 꼭 경매책 공부하세요 

그럼 이제 서울을 검색합니다 지방분도 가급적 서울을 검색하세요 인구가 원채 많고 전세계 어디를 봐도 수도는 인구가 안빠집니다 부동산에 그만큼 유리한게 없습니다 그럼 이제 서울지역 [다세대]를 찾아봅니다 다세대는 빌라라고 보시면 됩니다 경매에 나오는 용어중 빌라는 없습니다 [다세대]입니다 [연립]도 좋습니다

경매조건에서 서울 다세대를 검색하시면 물건이 와장창 뜹니다 이제 다 왔습니다 너무 쉽습니다 꼭 이걸 체크하세요 !

[중요1] 배당순서를 봅니다 배당순서는 임차인 및 권리관계가 순차적으로 년/월/일(ex 확정 2018년 10월 20일, 전입 2018년 2018년 10월20일) 으로 나와있습니다 이 순서가 경매물건이 낙찰되면 돈받는 순서입니다 전입일자 위에 금저당, 압류, 가등기있는건 버리세요 *안분배당 같은 어려운말 있는데 우린 상관없음

[중요2] 배당순서에서 임차인(세입자/전세로 사는사람)이 강제경매(보증금 못받아서 세입자가 넣는 경매) 혹은 임차권 이라고 나와있는게 있습니다 이 경우 임차인이 배당요구종기일(돈받을 사람 언능 법원에 신고)내에 배당요구를 한겁니다

** 배당요구란 ? 임차인이 내가 사는집 경매 떨어졌으니 나부터 돈으로 줘 안살고 나갈래 란 뜻입니다 전세기간 남아있어도 상관없어요

[[ DANGER ]] 경매물건에 확정일자(전세들어가면서 동사무소에 신고하는거)만 되어있고 배당요구가 없는 경매물건이 있습니다 이건 절대 쳐다도 보지마세요 이유는 너무 쉽게 경매가 얼마나 낙찰되든 그 전세금을 끌어안아야 합니다 쉽게 첫 경매시작가가 2억인 빌라가(ex 제왕빌라 201호 ,7.5평, 임차인 전세금액 1.5억) 1억에 진행중이라고 우오오 하면서 덤볐다간 1억 + 5천 즉 1.5+@로 받게 되는겁니다

[중요3] [중요1, 2]를 모두 보고 감정가(법원에서 이 물건의 가치를 판단해 나온 가격) 2억일 때 거기 살고 있는 세입자(임차인)의 배당순서의 확정일자가 *맨 먼저있고(맨위에)* 있는 상태에서 강제경매나 배당요구가 들어왔을때 세입자의 전세보증금이 1.5억일때 현재 진행 경매가가 1억 이고1억에 낙찰받아도 전세금 1.5억을 다 채워줘야 합니다(경매낙찰 1억 + 전제보증금 부족한 부분 5천 = 1.5억+@)

이제 기본은 끝났습니다 이제 물건 찾는법입니다 이거 진짜 제가 이 회사 적폐 만들려고 했던겁니다 ㅋㅋ 다행히 발빠른 나랏님들이 막아주셨어요 근데 이건 법인이 막힌거지 개인은 여전히 유효하고 현행법상 무주택자들은 말그대로 브레끼 없이 질주 할 수 있는 환경입니다

[경고] 현재 1주택자에 현재 주택가치가 9억이상이면 그닥 추천치 않습니다 2번째 주택해서 9억 넘어가면 종부세 크게 맞는 대상됩니다 그 이하 금액 매입은 자유의지 입니다 근데 무주택자만 못합니다

@물건검색 방법@

제일 중요한겁니다 지금 감사하게도 빌라왕들이 터져나가셔서 시장에 몇백채가 풀리고 있고 몇천채가 풀릴 수 있겠죠 우리같은 법인은 법의제제(세금)로 접근도 못합니다 빌리왕이 이번년도 2월달에 터졌죠 ? 지금이 11월이죠 ? 시간을 보면 지금이 2번 유찰(아무도 안사서 가격이 다운되서 시작 서울은 1차 마다 20% 빠짐)되고 3번째 시작되는 물건들이 많습니다 검색하면 천지빼까리로 나옵니다 그게 아니여도 코로나로 나자빠지는분 천지입니다..(만 우린 위기를 기회로 삼아야죠)

(1) 감정가 평가금액이 2020년 아래로 찾는다 감정가가 20년 10월에 에 책정된 경우 지금과 1년의 차이가 있습니다 그 1년간 주택가격은 또 올랐죠 감정가가 19년이면 2년의 갭이 존재합니다 그때 평가된 금액보다 당연히 지금이 비쌉니다

(2) 감정가와 전세보증금의 갭이 큰걸 찾는다 (1)처럼 감정가가 뒤로 갈수록 당연히 현시세는 오르고 전세금이 낮다면 그만큼 평가절하된 물건입니다 ** 서울 물건입니다 !!

(3) 전세보증금 확정일자가 2018년 이전것을 찾는다 이게 정말 중요합니다 지금 전세금도 정말 많이 올랐죠 ? 2018년 이전 전세보증금이면 지금 전세보증금보다 매우 낮은겁니다 이분들이 [중요2, 3]을 보았을때 그때 전세금만 다 받을 수 있게 하면 됩니다 (제가 진행할때도 천지빼까리 였어요)

(4) ex) 감정가(2020.10) 3억 전세보증금 1.5억(2018.06) 물건을 찾았으면 둘간의 갭 5천만에 감정가는 1년, 전세보증금은 3년의 갭이 생깁니다 이겁니다 이거

(5) 물건이 검색되었다면 지도 및 인터넷 검색으로 재건축지역 및 근처 인프라(교통과 지하철역, 서울이니깐 앤간하면 다 있으니 교통을 우선으로)로 찾아봅니다 

가장 중요한거 *수익 나는 방법입니다* 두가지로 정리합니다

(4)와 (5) 같은 물건을 발견했습니다 [중요2]에 맞는 물건이라면 먹을 준비합시다 [중요3] 처럼 어차피 전세금은 다 채워줘야 하니깐 전세금 맞춰서 입찰해도 됩니다  

[중요3]에 보면 1.5억+@ 에 @는 경매비용과 당해세(현 건물에 대한 재산세 미납분 및 상속세 미납분)이 있어 조금더 내야 할 경우도 있지만 다 합쳐도 2억짜리 건물이면 300넘기 힘듭니다 그밖에 복병으로 최우선임금채권 및 3년이내 퇴직금이 있는데 이는 개인물건에 거의 없습니다 당하면 로또 사보셔도 되요(이건 입찰해서 이해관계인으로 법원에 사건열람 해봐야 나오는거라 방법이 없어요)

<수익1> 2-3억 정도 현금으로 은행 빚이든 지인이든 뭐든 끌어낼 수 있으면 극강의 효과를 이끌어 냅니다(잠깐 그정도 없어도 방법은 있어요) (1) - (5) 같은 물건을 발견했으면 입찰 후 현금 납입하여 낙찰 받습니다 오오 대박 취득세도 첫주택1.1%(지방세 포함) 3억 이하는 여기서 50% 감면 네 0.55% 내면 됩니다 2억 감정가를 1억에 샀는데 1.5억에 전세금을 다 줘여 해서 +5천만에 샀으니 주택 취득가는 1.5억입니다 약75만원 이겠네요 줍시다(법인은 12%..) 대충 경매비용 당해서 취득세 해서 1억5,300만원에 인수한겁니다 2020년 10월 2억이 감정가죠 ? 지금은 더 올랐습니다 이제 발로 뜁시다 해당 물건지 근처 부동산가서 비슷한 평수와 층에 대한 전세가를 물어봅시다 내가 경매받아 어쩌고(절대x) 경쟁자 늘리지 마시고 전세물건 찾듯 그러면서 매매가도 편히 물어봅니다 여러분은 어차피 업자가 아닌 일반인이라 티도 안납니다 보통 당시 감정가만큼 전세가격이 형성되어 있거나 차이나도 1-3천 일겁니다 

감이 오셨죠 ? 20년10월에 감정된 빌라는 현재 가격이 더 올랐을뿐 아니라 당시 전세금 보다 더 올랐습니다 전세계약일이 예전일수록 더더욱요 2억에 사서 1.5억 전세금 주면 세입자는 바로 나갈겁니다 배당요구를 한터라 받으면 나가는게 당연합니다 이번에 전세를 2억 으로 다시 놓는다면 4천7백만원 버셨습니다(경매비용, 당해세 최대 300잡고)심지어 끌어온 돈 1.5억도 고대로 다시 생겼습니다 영끌하든 뭘 하든 두어달 전세 구해질때까지만 버티면 돈 버신겁니다 짝짝

*잠깐 2억 주고 누가 들어오냐고요 ? 부잣집 도련님이나 아가씨가 오면 좋겠지만 똘똘한 세입자는 전세자금대출 금리로 월 30만원대 금리로 거주할 수 있는걸요

<수익2> 당장 현금을 그만큼 끌어낼 수 없는 상황입니다 다행입니다 아직까지 무주택자에게 70%의 대출이 나옵니다(6억이하 주택) 이럴때는 대출금리는 내생에 첫주택 혜택경우 2.5% 금리 우대를 받고 그게 아니여도 3.5-4% 사이의 금리입니다 <수익1> 처럼 2억이 없더라도 30% 6천만원만 끌어내면 됩니다 저축으로 있든 신용대출을 땡기든 이것만 있음 됩니다 안타깝게도 이경우 세입자를 전세로 두기 어렵습니다(물론 대출받은은행에 문의해서 내가 니들한테 대출 받았는데 전세두고 싶은데 이쪽으로 대환하면서 진행 가능하냐고 문의하면 될 수도요)보통 전세로 들어오는 세입자가 등기부상 은행 근저당 있으면 아무래도 안들어오니까요 

이경우 수익형 물건(임대주택)으로 만들면 됩니다 저정도 물건이면 보증금 2-3천만원에 월세 70만원 정도 잡아주면 곰방 나갑니다 이는 해당 지역 부동산 발품팔아서 알아보시는게 좋습니다 미니엄으로 보증금 2천만원 에 월 70만원으로 해당 부동산을 임대해 줍니다 년수익 840만원 대출금 70% 2억이니깐 1.4억이고 금리 4% 적용시 연이자 560만원 연수익 280만원 2천만원 보증금 받았으니 실투자 4천만원 대출이자 4% 감안하고도 연수익률 7% 입니다 이걸 내생에 첫주택 2.5%로 계산하면 연 이자 350만원 연수익 490만원 연수익률 12.5% 쩔죠 ? 

1주택자 경우 종부세는 당연히 없고 재산세 또한 깍아줍니다 2억 주택 경우 1년에 재산세 27만원 나옵니다 2주택자도 6억이하 다세대(빌라)일 경우 종부세는 1.2%(법인은 6%)만 내면 됩니다 1.2% 종부세가 클 수 있겠지만 집값 상승률에 비하면 껌이죠 근데 이방식으로 2주택이면 현금있으면 더 많이 갖고 수익형이라도 수입이 더 늘어납니다 심지어 10년 장기임대사업자를 신청하면 세제혜택은 더욱 좋아집니다(개인사업자 필수, 직장인 경우 세법을 공부하면 더더욱 절세가능)

** 책을 가서 꼭 공부합시다 쉬운 경매책 2권정도 읽으면 원리는 이해합니다

** 유튜브 등기부등본 보는법 배웁시다(추천 안함 알아서 찾아보세요)

** 유뷰트 부동산 경매 보는법 배웁시다(추천 안함 알아서 찾아보세요)

빌라왕들이 자빠지며 공포감으로 저평가된 물건이 많습니다 공부하여 위 글을 참고하여 돈 버셨으면합니다

혹 질문 있으시면 전 부동산 유료 경매사이트 보니깐 사간번호 ex)2021타경0000 말씀해주시고 질문해 주시면 답해드리겠습니다 답변이 만족스러우시면 댓글로 잘생겼어♡ 만 써주세요