2010년 부동산 "아파트시장" 내년엔 반값으로 추락가능성! [하늘별님 글]

이제 2009년도 얼마 남지 않았군요.한국 부동산시장은 년초 폭락모드에서 3월이후 강력한 부양책으로 기사회생 했으며,10월까지 상승모드를 유지한게 사실입니다.(서울.수도권에서..)

이제 슬슬 내년도 부동산,아파트 전망이 궁금해 지는군요.어찌 돌아 갈지는 부동산신 만이 알겠지만,조심스럽게 예측을 해 본다면,아파트 기존시장은 "장기침체,장기하락"이라고 단언하고 싶습니다.정부의 인위적 규제해제는 2010년에는 전혀 약발이 없을 것입니다.거래가 뚝 끊길것이며,거래량은 사상초유로 부진할 겁니다.

올 아파트 시장의 가장 큰 변수는 "정부"였습니다.전대미문의 아파트부양책은 크게 성공을 하였습니다.그런데,자세히 분석해보면 시장의 기능을 살리려는 규제완화는 전혀 약발이 없었습니다.각종 규제를 다 풀어 제껴도 시장은 전혀 반응을 하지 않았습니다.

약발은 먹게된 가장 큰 요인은,인위적 개발정책에 있었습니다.이때 시장은 크게 반응 합니다.그중에서도 가장 큰기대감은 초고층빌딩 건립 붐,한강 르네상스 발표,초고층 용적률 상향 재건축허용 이였고,이에 고무된 조삼모사식 사고를 가진 무지몽매한 이들이 중심이 되어 강남을 *로 서울시 전체,수도권으로 스필오버현상이 이어졌습니다.바야흐로 거품에 거품을 단기간에 만드는 아주 나쁜 정책을 펼쳐 졌습니다.정부의 나쁜정책에 크게 동요한 아주 나쁜 시장이였습니다.나쁜 정부,나쁜 정책,나쁜 시장은 거품을 뿜어내어 왔습니다.터질 거품으로 인해 경기가 회복되었다는 착각을 하시는 분들도 또한 양산 되었습니다.거품을 사랑하는 이들이 많아지고,다수의 거품론자들은 거품을 반대하면 "빨간이"라고 입에 개거품을 물면서 욕까지 하면서 말입니다.

그런데,시장은 아파트에 국한될 수만은 없는 일이고,경제 전반을 살펴보지 않을수 없기에,거품목욕을 좋아하는 이번 정권도 그 거품에 숨이 막힐 지경에 이릅니다.그리하야,전격적으로 단행된 묘책은 dti규제 입니다.시장은 예견한대로 급격히 냉각되며,상승 에너지는 규제에서 제외된 신규분양시장으로 옮겨 갑니다.묘책은 기존 아파트시장의 거품진정과 대기업 미분양 털기였습니다.이 정책은 주효 했습니다.주효한 원인은 결국 능력이 안되는 사람들이 과다대출을 받아,아파트를 매입 했다는 것이며,dti규제로 소득에 비해 과다한 대출로는 아파트를 살수 없는 환경이 되었고,dti규제로 밝혀진 진실은,소득대비 아파트가격이 과다하며,즉 거품이 너무 끼었다는 것이 증명된 셈입니다.

기존 아파트 거품은 실수요자의 매수과 투기꾼매수가 혼재된 양상이었으나,신규분양 시장은 투기심리를 가진이들이 주를 이룹니다.그런데 신규시장에 투사되는 에너지는 지속적이지 않은,지극히 작은 악재에도 민감한,취약한 에너지로 사료 됩니다.그런데 건설업체들은 미분양 털기정도로 자중했어야 하는데도 불구하고,풍선효과로 찾아온 분양열기를 마치 지속적인 분양열기가 있을것이라는 착각하에,주책없이 고분양가로 선회합니다.이게 스스로 발등에 도끼로 찍는 짓이였음을 모르고 말입니다.

고분양가 분양은 아주 극히 일부만이 vvip마케팅 에 의해 성공할지언정 결코 전체 시장의 방향이 고분양가로 갈수는 없습니다.최근 며칠전에 청약시작한 대단지 아파트분양은 개죽을 쑤리라 진단 됩니다.대단지의 프리미엄은 오히려 매수세가 많지 않은탓에,대단지 프리미엄에도 불구하고,주책없는 고분양가 분양으로 시장에서 퇴출이 예상 됩니다.건설사 간부들과 이야기를 해보면,아직도 시장 방향을 감지 못하고,탐욕에 눈이 멀어 있습니다.아파트 한채에 적게는 1억에서 몇억을 챙기려는 전근대적 사고를 고치지 못하는 분들이 대부분 입니다.지금이라도 대폭 낮추어 분양을 한다면,그나마 분양률이 급격히 올라가리라 봅니다.

각설하고,규제완화로는 2010년도 시장은 반응하지 않습니다.또 규제완화를 섵불리 할 처지도 안됩니다.예산확보가 발등에 불이 되어 있기에,세금면제,감면은 지속되지 않습니다.또 인위적 개발정책은 서울에서는 불가 합니다.이 또한 예산이 바닦임을 자타가 아는데 감히 뻥을 치며 발표할수는 없습니다.오히려 2009년도 발표한 각종 개발사업은 크게 축소될수 밖에는 없습니다.간단히 요약하면 서울과 수도권은 개발호재가 더이상 없습니다.더블딥이 아니라 2010,2011,2012......장기적인 침체가 예견 되는 부분입니다.나쁜정책(규제완화,세금완화,개발발표등등)으로 인위적으로 끌어올린 아파트시장은 더이상 반등이 없습니다.

4대강 얘기를 잠깐 한다면,4대강 주변으로 재정확보를 위한 개발사업이 가시화 되는 것이 2010년 상반기가 될겁니다.지금 이리 저리 땅장사 방법과 팔아먹을 땅값과 그로인해 보충할 재정량을 심도있게 조사중 일겁니다.손익계산서를 짜고 있다는 말입니다.4대강 때문에 보상이 많아서 아파트시장에 그 보상금이 유입되기에 시장이 활성화 된다고 착각하는 분들도 계십니다만,통상적으로 토지 팔은 돈은 다시 토지로 회귀합니다.그것도 자기가 판 땅값보다 싼지역으로 이동 합니다.과거 보상지역주변 외곽으로 보상비가 스필오버 현상이 되는 것을 많이 목격 했습니다.

 (4대강의 택지개발은 서울의 아파트시장에 dti규제보다도 더 직격탄이 됩니다.)

이런 저런 이유로 인해,2010년 서울과 수도권 아파트는 고전을 면치 못하게 되며,적정이윤이 살길이라고 인식한 개과천선한 몇몇 건설사와 의식있는 이들을 중심으로 반값아파트시장이 형성되리라 봅니다.이들이 이제 2010년 아파트,주택시장을 만들어 나갈 것 입니다.

첨언:

반값아파트는 결코 꿈이 아니며,이제 시장은 "반값"이 키워드가 됩니다.지금 반값은 실제로 ing중에 있습니다.