아파트 가치&가격 연구소 채상욱 애널리스트의 칼럼 중 일부 입니다.

출산율과 우리나라 부동산의 상관관계에 대해 서술한 내용으로 꽤 장문이니 천천히 읽어보시기를 권합니다.

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수도권 과밀화에 따른 부작용으로 가장 보여지는 것이 바로 낮은 출산율입니다.

높은 주택가격도 과밀의 영향이지만, 높은주택가격만이 출산율 저하 요인이 아님은 이미 많이 알려졌죠, 수도권

과밀에 대한 기준이 필요할 텐데, 그것은 인구밀도 일수도 있고, 혹은 거주인구/총 인구 비율일 수도 있습니다.

후자의 경우 한국은 55%인데, 수도권 거주인구/총인구가 50%를 넘는 나라는 세계에 없습니다. 한국이 유일하죠,

도쿄권에 4000만명으로 우리보다 크다 한 들, 일본 인구는 1.3억명 이기에 35%수준입니다. 뉴욕권에 2200만명이

산다면, 3.4억명 중에 7~8% 수준이죠, 한국은 현재는 50% 초반이지만, 2030년대로 갈수록 50%후반이 될 것이다

라고 예상이 되는 상황이고요, 그만큼 한국의 수도권 집중화는 총 인구비 수도권 거주인구로 보는 것이 가장 실질적

집중의 정도를 잘 표현한다 봄니다.

이러한 국가 총 인구 대 거주 인구 과밀이 말 그대로 세계 최고이고,

그 다음은 그러한 수도권의 도시구조가 어떠한가가 되겠습니다. 한국은 일자리가 특정 지역에 집중 되었다 보니,

너무나 장시간의 통근통학 시간을 보유하고 있죠

오래된 기사지만 한국은 여기서 한 발자국도 벗어나지 못하고 있습니다. 평균 통근 시간 58분이고, 한 달에 

약 40시간 가까운 시간을 도로에서 소비하고 있는 것입니다.

[디지털스토리] 韓 출퇴근 시간 OECD 최대…건강 나빠지고, 스트레스 치솟고

https://www.yna.co.kr/view/AKR20171116148800797

그렇다면

1. 1. 국가 인구비 과중한 수도권 집중
2. 2. 과밀에 수반하는 도시구조의 실패(집중형)
3. 3. 수도권 평균 통근통학은 OECD의 3배 이상(74분)으로 만성적 시간부족

이 세가지를 안고 살아가야 하는 것이 수도권이고, 이것이 심해진 것은 2015~6년에 수도권에 2기 신도시 공급

급증을 하고 신도시가 준공된 2018년부터는 보다 더 명징해졌다 할 것입니다.

특히 합계출산율이 1명을 깬 것이 2018년부터인데, 2018년부터의 출산율 하락에 대한 다양한 의견이 있지만,

2018년부터 수도권 과밀이 더 집중되었다고 생각하면 훨 이해가 쉬워지는 것이죠

여기에 3기 신도시가 수도권에 공급 예정입니다. 그렇다면, 3기 신도시 역시 2030년대에 수도권 집중의 신호탄이

될 것으로 생각이 되며, 이것이 2020년대 말부터 본격화 될 흐름이라고 볼 수 있겠네요.

여기서 광과문 - 강남 - 여의도 중심적 일자리 위치 구조에 재편이 없이, 단순히 교통량 확보 등으로 

커버가 될 것인가?..

합계출산율 0.7명의 의미가 무엇이냐?

그것은 남자100명, 여자100명으로 구성된 사회가, 100가구를 만들고 그 가구에서 70명이 태어난다는 것을 의미

합니다.

그렇게 1세대가 더 가면, 그 70명의 가구 중, 남35/여35라고 할떄, 또 0.7이 유지가 된다면, 그때는 35*0.7=25명이

태어난다는 것을 의미해요.

그럼 2세대 만에 200명이 거주하다가, 25명이 거주하게 됩니다.

서울의 경우, 출산율 0.5명이 유지된다면, 같은 계산으로, 2세대만에 200명이 거주하다가, 12.5명이 거주를 합니다.

물론 수명이 30년이 아니라 더 길기 때문에, 출산율이 1.3명 이하로 내려가는 상황 속에서도, 총 인구는

증가해왔습니다. 지금은 총 인구가 감소하고 있죠, 출산보다 사망이 더 높기 때문인데요,

2018년 출생 가구들이 여전히 동일한 출산율을 유지한다면, 인구 감소 속도는 어느 순간 급격히 진행되어서,

그야말로 도시나 국가 전체가 텅 비는 듯한 상황이 연출이 될 겁니다. 초반엔 노년 인구의 급격한 증가로 

나타났다가, 이후는 완전히 비어가는 형태가 되죠,

우리가 3세대(90년)를 산다고 한다면, 지금 태어나는 우리의 자녀들이 0.7명 계산 속에 태어난 것이고, 자녀들

숫자는 우리가 200명이라고 한다면 70명이기에 무려 65% 낮은 것이고요,

그 손자녀들은 다시 25명이 되니까 또 65%가 낮아집니다.

그때가 되었을때, 인구 3000만명이 거주할 수 있는 인프라로 구축된 서울-수도권이 그 수준의 공허함을 유지할

수 있겠느냐? 라고 생각하면 좀 아찔해지는 법이죠,

이런 국면이라면 국민들 각각에게 이 문제를 놔버리면 대응전략이라는게 보통은 이렇습니다.

1. 1. 원화자산을 달러/엔화 등으로 교환하여 적당량(50:50)을 유지할 것
2. 2. 원화 부동산 자산을 처분하고 달러/엔화 부동산 자산을 취득할 것

3. 해외이민 등 준비할 것

이런식이 됩니다.

실제 민간 씬에서는 해외자산 취득, 달러/엔화 보유로 원화하락 헤지 등을 합니다. 일부 정치인 중에는 일본에서

아예 장기간 거주하면서 엔화 부동산만 매수한다는 사람들도 있다고 하죠, 국회의원 재산신고때 해외 부동산 재산이

신고되지 않기 때문에요.. 그러니 한국 자산은 없습니다라고 청렴한 척을 하고, 해외자산은 산더미같이 보유하는

겁입니다. 소위 기득권들 조차도 이렇게 움직이더라고요

사정이 이쯤되니, “군대”도 문제가 되는데요, 그래서 군대 인원이 부족하니 군 관련 혁신이 필요하다는 말이

나옵니다. 평화가 이뤄지면야 좋겠지만 그것이 문제가 아니라, 현재 군 병력을 유지할만한 시간이 얼마 남지

않은 상황이기 때문입니다. 그런데 소위 기득권들은 해외 원정 출산을 합니다. 원정출산 브로커들이 산더미처럼

생겼고, 일정 수수료 내고 미국-한국 이중국적 자녀로 키웠다가 어른 되면 선택하라고 한다는 것이죠

기업들도 해외로 공장을 짓습니다. 한국이 인구 감소 속도가 가파르고 조달 인건비가 높아진다는 생각이 든다면,

외국으로 가는 거죠, 명분도 좋습니다. IRA같은 것들은 미국에 공장 짓는 걸 독촉하죠, 언론은 ‘기업’이 살아야

나라가 산다며 기업의 제조공장을 해외로 짓는 것을 찬양합니다. 그러나 해외공장이 지어질수록 한국에서는

일자리가 증가하지 못하며, 기업은 회계상 이익을 벌지만, 근로자들은 일자리 감소 속에 위축될 뿐이고, 청년

실업은 더 높아져 갑니다. 못 버티는 청년들은 아예 가방 하나만 들고 해외로 나가는 경우도 적지 않죠

우리는 1940년 체제의 일본을 벤치마크 하여, 중공업, 자동차, 반도체, 화학 등 2차 산업을 중심으로 성장을

했습니다. 그러다 1997년 IMF라는 계기로 미국식 경제구조를 도입하면서, 또 여기에 IT도 곁들이면서 미국식

성장으로 일본을 앞지를 체력을 비축한 상태였습니다.

이런 국면에서 일본/미국 두 나라의 소프트함을 벤치마크하지 못하고, 소위 서울-수도권 집중형 도시구조 패턴을

보유 혹은 더욱 강화하면서 이들 나라들과 다른 길을 걷기 시작했다고 할 수 있고, 그것이 2010년대 나타난

가장 큰 변화라 할 수 있을 것입니다.

그 결과 과몰입에 따른 잠재성장율 하락이나, 아니면 아예 소멸 자체를 걱정해야 하는 순간이 왔는데, 한국의

도시화 담론에서 소위 유명인들은 “서울 강남이 최고”에 빠져있고, 강남키즈 신드롬을 벗어나지 못하고 있습니다.

소위 강남 as No.1인데 이런 사고관이 우리 사회 전체를 서서히 좀먹기 시작하여, 2018년부터는 확연히 좀 먹는 

중이라 할 것입니다. 사실 강남은 죄가 없죠, 그렇게 도시 구조를 강화 시킨 여러 부동산 정책들이 잘못이죠,

그런 의미에서 전 정부나 현 정부 부동산 정책이 수도권 집중화를 더 지향하는 것을, 의도했든 의도하지 않았든

비판 포인트가 존재할 수 밖에 없는 것이고요,

저 같은 사람이 네이버 한쪽 구석에서 네프콘 이런 글을 쓴 들, 세상이 바뀔 일은 없겠지만, 여기 네프콘이 

소위 연구소가 되어서, 여기서의 리서치를 토대로 유튜브를 찍고, 그 유튜브 조회수가 60~70만이 나오면서

사람들에게 퍼져나가는 것을 보니, “컨텐츠로 사람들의 생각을 바꿀 수 있다”는 생각이 들었습니다. 그래서 

앞으로도 컨텐츠를 계속 만들어낼 생각이고, 컨텐츠로 여러 분양의 생각들에 영향을 주고 싶다는 것이 지금의

비전이자 목표이고 꿈이 되겠습니다.

요즘의 이런 생각들을 하니 부동산 자산은 현재 정말 저에게는 그 어떤 매력도 주지 못하고 있습니다.

그러나, 아무리 안 좋아 보이는 자산이라 하더라도 가격이 충분히 하락한다면, 가격 자체 만으로도 매력이 올라

가는 일이 생깁니다. 반대로 아무리 좋은 자산이라도 가격이 너무 비싸면 그건 사지 말아야 할 자산이에요,

현재 한국 부동산은 가격이 말도 안되게 높으면서, 장기적 미래는 좋아 보이지 않는 매우 위험한 구간이라는

생각을 하고 있습니다. 단기적으로는 거의 무조곤적으로 ‘대출’을 따라갈 것입니다. '20년 이후 가계대출과

주택 가격의 상관 관계가 0.8일 정도로 높거든요, 미래도 그럴 것입니다. 다만, 장기적으로 높은 멀티플을 

줄 수 있는 자산이냐? … 하면 그건 아니라는 생각이고요, 그러니 지금은 정말 말 그대로, ‘임차’를 선택하고

몇 년쯤 기다려도 된다는 생각이라 매우 편하게 시장을 바라보고 있습니다.

사실 특정 자산시장은 결국 이런 저런 논리들이 시장을 끌고 가곤 합니다. 지금 우리나라 부동산 시장에는 장기

강세로 전환할 논리가 더 많은지 또 그것이 더 설득력이 높은지, 아니면 시장이 하락 조정될 논리가 많고 설득력이

많은지… 결국 ‘시장’이 결정을 할 것입니다. 때문에 이 논리 저 논리 다 보셔야 할 것이고, 그런 논리들에 과매몰

되지도 않길 바라면서 글을 마칩니다.

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일정 수준 인구가 떡락하는 시점에 남아있는 국민들은 원화를 전부 엔화와 달러로 환전을 시켜놓고

해외 부동산을 미리 구입해서, 여차해서 나라가 붕괴될 조짐이라도 보이면 바고 해외로 이주 한다는

시나리오는 꽤 충격적이네요, 채상욱 애널리스트 역시 이대로 서울 수도권 과밀화가 지속된다면

출산율은 여전히 1명대 이하를 기록 할 것이고, 인구 소멸로 대한민국이 붕괴되고 망할 수도 있다고

경고합니다. 절대 가볍게 흘려들을 내용이 아닌 것 같습니다. 국민들 모두가 제발 저출산과

인구소멸 지방소멸의 심각성에 대해 깨달았으면 좋겠습니다.