오늘 굥 씹세가 부동산 규제책을 전부 풀어서 떡락하는 부동산을 부양하겠다는 선언을 했습니다.

뭐 몇 년 후에 단기적인 반등이 올 수도 있겠죠, 근데 여러가지를 따져보면 더 이상 부동산은 오를수가

없는 구조가 되어가고 있습니다.

일단 “부동산은 무조곤 우상향이다” 이 말의 전제는 맞습니다. 매년 인건비와 원자재가격 물가는 오르니까요

근데, 부동산이 아무리 우상향이라고 한들 5억 짜리 아파트가 10년 동안 1억 올랐다고 가정하면

거의 제자리 수준이니까 투자 수단은 아니죠

제가 주로 보는 학자 출신 부동산 전문가분들은 크게 4가지 근거를 꼽습니다. 

1. 경제 2. 여력 3. 금리 4. 인구

첫번째, 모든 경제 학자들이 우리나라는 일본의 잃어버린 30년과 같이 장기불황 저성장 체제에 빠질 

가능성이 굉장히 높다고 합니다. 기업에서 외국에 물건 팔아먹고 기업에서 월급 받아서 서민들이 소비를 해줘야 하는데, 

기업의 성과는 점점 줄어들고 양질의 일자리도 점점 줄어듭니다. 부동산은 불특정 다수가 사고팔고 거래를 해야지 

시세가 형성되고 가격이 오르는데, 서민들 호주머니 사정이 점점 줄어들어서 양극화는 더 커지고 향후 금리가 다시 

낮아져도 이전과 같이 부동산 거래가 회복되기 힘들다고 합니다. 

두번째, 지금 아무리 수도권 아파트가 몇 억 씩 하락했다고 해도, 여전히 죽을때까지 월급 한푼도 남기지말고 

모아도 집 한채 사기 힘들고 임금은 그대로 정체중인데, 물가만 미친듯이 뛰었습니다.  

물론 지난 부동산 폭등기만 해도, 내가 아무리 비싸게 영끌대출 받아 사도 올라서 빚 갚고도 남는다는 믿음이 

있었지만, 이번 하락장을 겪고 모두가 우리나라 부동산은 미 연준의 영향을 직격타로 받고, 부동산도 

리스크가 굉장히 크다는걸 느꼈습니다. 다시 이전 처럼 부동산을 사고팔고 여력이 생길까요? 

부동산에 올인한 은퇴 베이비 부머 세대들, 우리나라가 OECD 노인빈곤율 1위입니다. 기성세대들

기껏 부동산에 올인 했는데 노후 대책도 제대로 못하는 상황을 보고 있는데, 젊은 사람들 부동산

매매할 여력이 생길까요?? 앞으로도 훨씬 줄어들 꺼라고 봄니다. 

세번째, 지난 코로나 시기에는 전세계 할 것 없이 코로나 팬대믹으로 인한 위기에서 경제를 살리기 위해

유동성을 풀어서 국가 경제를 부양 했죠, 이런 아주 특수한 경우에서 저금리였고, 미 연준이 40년 동안 

저금리 기조를 유지해왔습니다. 이는 앞으로 최소 몇 십년 동안은 과거와 같은 저금리 시대가 오지 

않을 꺼라는 걸 유추 할 수 있죠, 당연히 지금처럼 금리가 비싸면 서민들은 대출 받기 어렵습니다. 

혹자는 올해 하반기 즈음에 금리가 내려갈 가능성이 있다고 하는데, 금리를 내리고 올리고 결정은 순전히 

미연준 의장 결정에 달려있으니 아무도 모르고, 하나 확실한 건 개나 소나 빚 내서 대출 받을 정도로 

저금리 시대는 다신 오지 않는다!!!

네번째, 우리가 생각 하는 것 보다 훨씬 인구 소멸 문제는 빠르게 진행되고 있습니다. 일례로 지금 태어나는

신생아 수가, 서울시 내에 대학교 전체 학생 정원보다 적다고 합니다. 이는 적어도 10년 안에는 우리나라 모든

대학교의 절반 이상이 폐교 하거나 통폐합 수순을 거치겠죠, 서울 수도권은 지방에서 끊임없이 젊은 인구를

공급해서, 발전했고 덩달아 부동산도 올랐지만, 이제는 지방 소멸 단계라 서울 수도권에 젊은 인구를 공급해줄

지방 자체가 사라져가고 있습니다. 그럼 지금 진행되는 3기 신도시까지 모든 부동산 매물을 소화해줄 인구가 

없다는 거고, 경기 수도권부터 급격하게 슬럼화가 진행 될 것이고, 더 나아가 서울에서도 핵심지중 핵심지를 제외

하고 근 20~30년 안에 부동산 가치가 떨어지고 빈집들이 늘어난다는 계산이 나옵니다.

보통 아파트 보유기간이 7년이라고 합니다. 그럼 7년 뒤에 이 매물을 내가 시세차익을 얻고 받아줄 여력이 있는

인구가 있어야 하는데, 사람이 없습니다. 보통 부동산 매매는 경제활동이 가장 활발한 3040 청장년층이고

그 이후 세대는, 거래가 거의 없습니다. 출산율은 세계최저 수준에, 젊은 사람들 결혼도 연애도 안 합니다.

물론 1인 가구가 늘어나기 때문에, 1인가구 부동산 수요가 올라간다고 볼 수도 있지만, 이게 얼마나 갈지도

의문이고 이 분들 까지 다 돌아가시면, 고대로 빈집이 되는겁니다. 

이 네 가지 근거를 들어, 앞으로는 점점 더 부동산은 투자로써 가치가 떨어질 것으로 보여집니다.

아파트가 다시 반등하기 위해서는 위 4가지 요소가 동시 다발적으로 긍정적으로 작용해야 하는데

어느 하나 긍정적인 지표가 없습니다. 물론 남북통일이 되거나 새로운 차세대 먹거리 산업을 창출하거나

해외교포 or 이민자들을 대폭 받아들이거나, 다시 부동산이 오를 수 있는 변수나 가능성은 있지만 

변수없이 고대로 간다면, 앞으로는 부동산을 투자 수단 보다는 거주 수단으로 “여차 하면 내가 들어가 살고 말지”

이런 생각으로 부동산에 접근하셔야 합니다.

그래서 오늘 굥의 부동산 부양책은 거의 아무런 영향 없을것으로 보여지고, 걍 개소리다. 

이렇게 받아들이면 될 꺼 같습니다.