요즘도 뉴스나 유튜브 혹은 동네 어르신들이 조만간 부동산 저점이니까 살 준비 해라 이런 얘기가

간간히 들립니다. 부동산스터디 까페 같이 부동산에 관심 많은 투자자들이 있는 커뮤니티에서는

아직도 상승이니 하락이니 편 나뉘어서 박 터지게 싸우고 있고요, 근데 짱공은 이상하리 만큼 잠잠 하네요

앞으로 부동산의 향방에 따라, 전반적인 서민 경제가 영향을 받고, 토건 사업에 관여 되어있는

기업들과, 국가 정책에 큰 변화가 생길 수도 있고 정치인들의 표심도 영향 받고 바뀔 수 있습니다.

부동산이 아직 까지는 하락 보합세이고, 전국적으로는 몇몇 튀는 거래도 생기지만, 다들 상황도 어렵고

미래가 불투명하니까 관망세로 조용히 지켜 보는 듯 합니다.

리치고의 김기원 대표는, 현재 상황을 주택 가격 대비 구매지수 PIR로 해석 합니다. 

잠깐 PIR지수에 대해 설명 드리자면, 한 지역의 중위 소득을 가진 사람이 중위 가격의 주택을 구입 하는데 

걸리는 시간을 수치화 한것으로 PIR값이 10 이라고 하면, 한 개인의 소득을 한푼도 쓰지말고 10년을 모아야

주택을 마련 할 수 있다는 의미 입니다.

현재 서울을 보시면, 24년 현재 PIR이 21.6 수준으로 나타납니다. 근데 여기서 버는 소득을 한푼도 쓰지 말고

집 사는건 불가능하니까, 나머지는 먹고살고 세금 내고 생활비 쓰고 보통 소득의 40% 정도를 원리금 상환식으로 

매달 상환 한다는 가정하에 21.6/0.4 로 계산을 하면, 실질적으로 주택 구입하는데 55년이 걸립니다.

가장 주택 매수 활발한 3040 기준, 대략 35살에 대출 받아서 전부 상환하는데 90살 까지 일해서 갚아야 합니다.

내가 앞으로 90살까지 살지도 모르고, 노인이 되서 근로를 하고 있을지 중병으로 누워있을지 아무도 모릅니다.

게다가 앞으로 인구 소멸 저출산으로 서울 수도권에 수많은 아파트 매물 받아줄 사람이 없습니다.

그렇다면 앞으로 주택 가격이 상승할 여지가 얼마나 있을까요??

지금 장기 불황 초입에 있고, 가계 부채 전세계 1위 기업 부채 자영업자 부채 국가 부채도 심각한 상황입니다.

어느 하나 긍정적인 지표 하나도 없습니다. 물가와 공과금은 미친 듯이 오르고 월급은 제자리라 

서민들 지갑을 닫고 있고, 자영업자들 줄 폐업 중입니다. 기업들도 사정이 좋지 않습니다. 

아시다 싶이 불특정 다수가 끊임없이 부동산 사고팔고 거래를 해야 시세가 형성되고 가격이 상승합니다.

이런 시각에서 위에 통계 그래프를 보면, 22년이 최고점 이었고 24년 현재 가슴 어깨 까지도 안 떨어졌습니다.

김기원 대표는 아주 최소한으로 08~24년 평균 수준인 PIR 15 대로 떨어져야 한다고 주장하고, 최악의 경우에는 

현재 상황에서 반 토막도 충분히 가능성이 있다고 말합니다.

16년 이래로 급격하게 올랐으니, 현재 하락장에서 급격하게 빠지는 것도 충분히 예상 해 볼 수 있죠

그래서 조만간 본격적인 부동산 2차 하락을 경고했고, 지방의 경우는 이미 허리 밑으로 곧 떨어질 지역도 있으니

분석 하셔서 합리적인 선택을 하시길 바랍니다. 참고로 많은 부동산 전문가들이 올해 말 내년 내후년까지 경매가 

쏟아 질 수 밖에 없고 여기서 매매가 보다 훨씬 저렴하게 경매로 집 마련한다면, 가장 좋은 기회라고 합니다. 

특히 무주택자 짱공형님들 공부 열심히 하셔서 이번에는 꼭 좋은 결과 있었으면 합니다.