그 동안 제가 잘못 알고 있던 부동산 상식인데 정리하여 공유 드립니다.

씀체로 쓴점 양해 바랍니다.

1. 1. 부동산은 근본적으로 우상향 할 수밖에 없다.
2.  

• 건물가격 = 자재비+ 인건비+ 토지가격 으로 구성 되게 된다. 이 3가지는 항목은 인플레이션으로 인하여 가격이 상승하게 되고 자연적으로 건물가격은 상승 할 수밖에 없다.

20년간의 서울 집값 그래프를 확인해봐도  올라가고 내려감이 있지만 장기적으로 우상향 하고 있음을 알수 있다.

 인구가 줄어드는데 집수가 많으니 결국에는 떨어지는거 물음을 던질것이다. 나도 이런 생각으로 폭락론자의 한명 이었다. 

상식적으로 생각해 보자. 인구가 줄어드니 집은 많은데 수요는 줄어들게 될것이고 가격은 하락하게 될것이다. 어느정도 하락하게 되면 건설사들은 집을 짓고 싶어도 수익성이 나오지 않기 때문에 새로운 건물을 짓지 않을것이다. 그럼 어떻게 될까? 더 이상더 신축은 공급되지 않고, 몇 년이 지나가면 집은 노후화 되고 보수가 필요하게 되면 새집에 대한 수요가 증가되면서 결국은 신축 가격을 상승시키게 된다.  결국 부동산 시장은 좋은 환경, 직주근접, 쾌적한 환경의 거주지로 사람들이 쏠리고 그렇지 않은 곳은 사람들이 거주하지 않으면서 양극화 현상을 보이게 될 것이다. 현재 일본 부동산 시장이 그러하다. 

1. 2. 부동산에는 싸이클이 존재하며, 이는 수요와 공급의 불균형에 위해 발생된다.
2.  

• 부동산에 싸이클이 발생되는 이유는 사람들이 하는 일이기 때문에 수요와 공급에 불균형이 발생되게 되고 가격의 하락과 상승이 반복되게 된다.

평균적으로 매년 도시인구의 0.05% 정도가 신축을 요구하는 수요가 생긴다는 것을 통계적으로 확인하였고, 이런 수요에 맞춰 나라에서는 도시계획을 세워 주택을 신규 공급을 하게 된다.

만약 하락장이 계속되는 상황속에서 건설사는 분양을 해도 미분양이 될가능성이 높고, 수익성이 나지 않으므로 시장에 더 이상 공급을 하지 못하게 된다. 이러다가 어느정도 입주 및 공급이 마무리 되는 시점에 투자자들은 저가 매물을 구매하면서 시장은 하락에서 상승으로 반등하게 된다. 실제 주택이 공급이 부족해지면서 가격은 점점 상승하게 되고, 그동안 매매를 생각하지 않던 사람들도 매수에 참가하게 되면서 수요가 공급을 월등히 넘어서면서 가격은 급등하게 된다. 가격이 급등하게 되면 건설사 마진이 많이 남게 되므로 너나 할 것 없이 아파트 분양을 하기 시작한다. 너무 많은 아파트가 공급되면서 미분양 아파트가 발생되기 시작하고 내가 언제든 정해진 가격에 살수 있는 아파트가 있게 되면 수요자 입장에서는 지금사지 않아도 된다는 심리가 생기게 되면서 집 구입을 뒤로 미루게 된다. 게다가 입주를 시작하게 되면 기존 구축을 팔고 신축으로 가야되는데 동시에 구축 매물이 쏟아져 나오면서 구축시장 가격은 계속 해서 떨어지게 된다. 이런 하락장에서 누가 주택을 살수 있을까? 아무도 주택시장을 바라보지 않고 몇 년동안 하락장이 지속되게 된다.  이 과정이 부동산 싸이클이 발생되는 단편적인 과정이다.

결론은  영원한 폭락론도 영원한 상승론도 없으며, 흐름을 확인하고 진입하는 것이 가장 중요하다. 

흐름을 읽는 방법에 대해서는 양이 많아서 따로 분리해서 공유하도록 하겠습니다.

1. 3. 호재있는 지역은 무조건 오른다? 
2.  

• 어느 지역에 GTX가 들어온다, 삼성전자가 들어온다 이런 뉴스를 보면 사람들은 우르르 몰려가서 부동산을 사려고 한다. 그러다가는 호구 되기 쉽상이다.

아래는 평택시의 챠트이며, 2017년도에 삼성전자 평택공장 착공에 들어갔고, KTX, GTX 열차도 고덕신도시 옆쪽으로 들어설 예정이었다. 하지만 어떤가 17년~19년도까지 계속 해서 빠졌다. 부동산은 호재로 움직이는 시장이 아니다. 부동산은 먼저 흐름 어떤지 확인을 하고 호재를 보아야 한다. 

아래 사진처럼 흐름이 바뀐 상태에서 호재는 가격을 더욱 활활 타오르게 하는 연료가 되는 것이다. 청주에 방사광이 들어와서 상승한것도 어찌보면 착각이다. 19년도에 11월에 이미 흐름이 바뀌었고, 20년도 6월에 방사광 호재가 뜨면서 청주가 순식간에 불타오르게 된것이다.