이번에 설명 드릴 내용은 전세/매매가를 통해서 매수 시점과 매도 시점 잡는 방법에 대해서 다루도록 하겠습니다.



CASE1. 전세가 상승, 매매가 하락시점

발생시기: 주택 하락장에서, 대중들은 집값 하락의 리스크 때문에 아무도 집을 안사고 전세로만 거주하려고 하기 때문에

전세수요가 많아져 전세가격만 급등 할 때.

이런경우 2가지 루트로 흘러가는데

(1) 공급부족으로 이후 매매가격 반등이 옴.  → 상승 초기 단계

(2) 새집으로 이사가려고 잠깐 전세 수요가 늘어난 상태, 이후 입주물량이 많으면 더 큰 하락 올수 있음.→ 지속적인 하락

-> 상승초기 단계 인지 지속적인 하락인지 판단하기 위해서 (1)앞으로 입주물량 (2) 청약경쟁률 (3) 미분양 3가지 필히 체크 하여 진입이 필요함.   전세가가 상승하고, 매매가가 반등할때 까지 기다렸다가 진입하여도 늦지 않음(진입 최적의 시기)

CASE2. 전세가 하락, 매매가 상승 시점

발생시점: 가격이 계속 오르는 호황장에서 입주물량이 터지며 전세가격에 영향을 주며 전 세 시세는 조정받지만 매매는 계속 오를 때

이 경우는 두 가지 케이스가 있음

(1) 상승장에서 매매수요는 있지만 단기 입주물량이 집중되는 시기에 발생함

(2) 큰 가격 상승(고점) 이후 수요가 확연히 줄어들면서 동시에 입주가 시작될 때

(2017년 부산의 경우 매매 전세 모두 상승하다가 미분양 증가하며 전세가 먼저 하락, 이후 매매 전세 동시 하락됨.)

→ 매매가는 급등하는데 전세가가 계속 떨어져 갭이 커진다면 거품이 끼고 있다는 이야기, 시간이 지나면 매매가가 꺽이는 순간이 온다. 그때 부터는 깊은 하락 예상. 

CASE3. 전세가 상승, 매매가 상승

발생시점: 공급은 부족하고 수요가 많다 보니 전세가 오르고, 전세가 오르니 매매도 오르고, 매매가 오르니 투자수요가 가세하여 동반 상승하는 시기

(1) 대세상승 시기에는 항상 나타나는 모습

(2) 상승 초반 부에 많이 발생할 수 있음

(3) 후반부로 가면 갈수록 전세 상승 보다는 매매 상승이 더 크게 나타남

(4) 이런 시기에는 되도록이면 매도 보다는 매수를 해야 되는 시기임

(5) 너무 많이 오르지 않았는지 자체상승률, 타 지역 대비 상승률 비교할 것

(6) 절대적인 가격을 경쟁 지역과 비교해볼 것

(7) 앞으로 공급 리스크가 있는지 확인할 것

매도타이밍 → 매매가 전세를 상회하고 그 gap이 커지기 시작하면 매도를 준비해야 함.

CASE4. 매매/전세가 보합

→ 하락에서 상승으로 준비 중인 단계

CASE5. 전세가가 무너지면서 매매가가 동반 하락하는 시점 ( 상승 꼭지점임)

서울의 흐름을 살펴보면

13년도에 매매가는 하락/ 전세가는 상승하는 CASE 1이 발생후

매매가가 반등을 시작한 15년도를 기점으로 CASE 3으로 변화였고, 현재까지도 전세가와 매매가가 동시에 오르는 상태입니다.  

매입 시점은 CASE1 이 발생하고 매매가가 반등을 시작한 15년이 최적점이라는 것을 알수 있습니다.

매도 시점은 아직 CASE3을 유지하는 단계이기 때문에 전세가 상승이 완만해 지면서 매매/전세가의 갭이 커지는 시점을 잡으면 될것 같습니다.

서울의 통계적으로 필요한 신축 공급량은 5만세대 정도인데, 24년까지 필요공급량의 절반에도 못미치는 공급량으로 인하여 아직까지는 하락요인이 없는 상태이므로 매도보다는 홀딩을 유지하고, 자본여력이 있다면 서울/수도권의 저평가 지역을 선정하여 진입하는 것이 유리하며, 자본 여력이 부족하다면 아직 상승 흐름을 타지 못한 수도권 외곽이나 지방 50만 이상의 도시를 공략해 보는 것이 좋을 것 같습니다.

감사합니다.