안녕하세요~

지난번 쓴글이 여러분의 뜨거운?? 관심을 받았기에 조금더 써보려 합니다. ㅋㅋ

글 제목이 바뀌었죠? '부동산 중개업일'이라는 단어는 역전앞 이라는 거랑 똑같은 중복단어 사용같더라구요.

그래서 그냥 부동산중개업이란 이라고 제목을 변경 했어요.

오늘 늦게 퇴근하면서 대로변 늦게 까지 불켜진 상가들을 보니까 왠지 그 마음이 이해 되더라구요.

그전에 월급쟁이 할때는 잘안보이던것들이 저도 막상 영업으로 내몰리니까 조금더 늦게 사무실에서 고객을 기다려야 할것 같은 생각, 뭐 모든 자영업자 분들이 다 그러지겠죠.

OECD최고의 자영업자비율, 최저의 청년 실업율이라는 지금 한국의 자화상을 생각해보면 저도 가슴이 답답해 집니다.

뭘먹고 살아야하나 해서요. ㅠㅠ 아마 저와 같은 분들이 많으시기에 지난번 글에 댓글이 달리지 않았나 생각 되네요.

오늘은 수입구조에 대해 조금 자세히 써보려고 합니다.

사실 이거 쓸까말까 고민을 했습니다. 저도 나름 소심생이? 라서 이런 수입구조가 밝혀지면 문제가 될 소지가 충분히 있기 때문이죠. 뭐 그래서 조회수 1000이 넘어가면 글을 내리려고요. ㅋㅋ 그러니까 짱공여러분 필요하신분만 보시길 바랍니다.

중개 수수료에 대해 이야기 하기 전에 다세대 주택가구가 어떻게 지어지고, 어떻게 매매 되는 지에 대해 알필요가 있습니다.

일련의 시작은 건축사장님으로 부터 시작합니다. 다세대 주택 건설이 가능한 필지(쉽게 이야기 해서 일정크기의 땅)를 땅주인에게 삽니다. 제가 있는 곳을 기준으로 1평당 350만원 정도 하는데요. 다세대 주택 1채의 경우 대략 105평정도가 필요 합니다.

370만원*105평=3억 9천만원.

 네. 땅 구입비만 3억 9천만원이 필요합니다. 쉬운 이해를 위해서 대충 4억정도 들었다고 합시다. 이중에 건축업자는 절반을 대출을 받습니다. 은행권으로부터요.(이부분은 저도 잘모르겠어요~) 그럼 대충 2억 자기 자본에 2억 대출이 있는 거죠.

땅을 샀으니 이제 건물을 지어야 겠죠?

이때 용적율과 건폐율이 필요한데요. (자세한 설명은 생략합니다. ㅎㅎ)

용적율, 건폐율을 60%, 120%라고 합시다. (용적율과 건폐율은 아마? 도시관리계획으로 정해져 있을거에요.)

그러면 연면적(모든층수 합친면적) 126평이 됩니다.

다가구 주택 건축시 대략 평당 350만원 정도 듭니다.

350만원*126평=4억4천 100만원. 건축비로 4억 4천만원 정도가 나오네요.

여기도 또 은행권에서 절반을 대출 받습니다.;; 그럼 여기도 자기자본 2억 2천에 융자금 2억 2천 정도가 되는 거죠.

정리하자면 땅사고 건물올리는데 자기자본 4억2천, 융자가 4억2천 정도 됩니다.

건축업자는 이 건물을 이용해서 계속 갖고 있지 않고 팔으려고 합니다. 그분들의 본업은 건축이지 건물 임대관리인이 아니니까요. 그래서 건축한 건물을 빨리털어버리고 새로운 건축을 다시 시작하려고 합니다. 지은 건물을 팔려면 당연히 매수자가 필요한데. 여기서 필요한게 '건물수익률'이라는 개념입니다. 입장을 바꿔 내가 건물을 살사람이라면 투입한 비용 대비 수익이 많이 나야지 좋은게 아니겠어요?. 그렇게 때문에 이제막 지은 건물의 원룸, 투룸, 1.5룸, 주인세대 방을 건축업자사장님들은 무조껀 빨리 빼려고 노력합니다. 그만큼 빈방이 없어야 수익률이 올라가기때문이죠.

ㅎㅎ 중개수수료 이야기 하려다가 이야기가 여기까지 왔네요. 뭐 중간중간 건물올리면서 건축비 아끼려고 자재빼먹고, 잘못지어서 창문쪽에 금가고 이런 뒷이야기도 있는데, 그건 나중에 좀더 고수가 되면 이야기 할게요. 어쨋거나 본인이 살고 계신 집 창가쪽 벽에 금이 갔다? 이게 정상적인 현상은 아니란것만 아시면 됩니다.

이제 본이야기인 중개수수료 부분입니다.

위에서 이야기 했듯이 건축업자는 빨리 팔고 다시 건물짓는 걸로 밥먹는 사람이기에 (1년 2채 건축해서 1억 정도?? 번다고 알고 있어요.) 신축 빈방을 싫어합니다. 그렇게 때문에 무려 !! 중개수수료를 2배로 줍니다.ㅎㅎ

지역 마다 다를 순 있지만 신축 원룸을 월세로 계약을 중계했을때,

세입자(방 들어오시는분)10만원+집주인(한달치 월세)30만원+신축보너스30만원 -> 70만원이 들어오게됩니다.

그럼 지난번 글에서 말했듯 5:5 계약이면 소공 35, 나 35 요렇게 먹는겁니다.

뭐 저도 이야기만 이렇게 들었지 실제 신축 방을 뺀적이 없어서 잘은?? 모르겠네요. 근데 이 계산이 맞을거에요.

여기서 중요한 부분이 있는데, 세입자에게는 확실히 법정으로 수수료를 받습니다. (각 시군구 수수료율 표가 존재함).

오히려 수수료를 적게 받거나, 안받을 수도 있습니다.(고객 관리의 일환이죠.) 근데 특이하게 집주인에게는 법정이상을 받습니다.

이부분은 지역에 따라 공급이 많으냐 아님 수요가 많으냐 하는 것에 따라 틀립니다. 다른지역에서도 같지는 않을 겁니다.~

저희지역에서 이렇게 하는 이유?? 당연히 다가구 주택의 공급이 많아서 이렇게 되는 겁니다. 이게 관행으로 굳어져왔고

만약 집주인이 '나는 법정수수료만큼만 줄테야' 이렇게 나오면 공인중개사무소에게 찍혀서?? 방을 못빼는게 저희 지역 현실이라고 하네요.

수입부분에 대해 조금더 언급하자면

원룸 300 보증금 30월세 -> 수수료 한달치 30만원 + 세입자 10

투룸 전세 5000 -> 수수료 한달치 48만원 + 세입자 20?

이렇게 된다고 생각하시면 편합니다. 신축이 아닌경우에 한해서요.

이렇게 막상 적어보니 한계약건당 수입이 높아보이네요.

근데 아시죠?? 사람들은 자기가 살방은 최소한 1달정도 돌아보고 계약한다는 사실을요 ㅠ,ㅠ;;;

또 계약한번 들어가면 최소 1년이라는 사실도요 ㅠ.ㅠ;;;;;

일단은 방계약 문의 조차 오기가 쉽지 않구요.(저도 3일 내내 연락 못받은 날도 있어요.) 설사 1계약했다고 하더라도 저희 지역이 아닌 다른 곳에서는 법정수수료로 들어가게 되면 더 수수료가 낮아집니다.

이일 한지 얼마 안된 제가 한달 수입이 얼마정도 된다.~ 라고 이야기 하면 웃으실테니까 어느정도 잘하시는분 기준으로

한달 200-300 정도는 기본급으로 깔고 가신다고 예상하시면 됩니다. ㅎㅎ

왜 기본급이라고 했냐? 나중에 경험이 쌓이면 상가나임대나 건물 매매로 넘어가기 때문이죠.

그이후 단계는 제 시야에서 보이질 않네요. 다만 귓동냥 으로 들은 바에 의하면~

건물 매매 1계약당 1천 정도 수수료가 된다고 알고 있습니다. 법정수수료가 아닌 이것저것 (ㅎㅎ 뭐 그런게 있다고 하시네요) 합친 금액으로요.~

수입편은 이쯤에서 마치려고 합니다. 중간중간 저도 귓동냥으로만 들은부분, 추측한 부분, 잘못 알고 있는 부분이 분명 있을 겁니다.~ 근데 혹시나 이쪽에 발담그려는 분을 위해 조금 끄적여 봤습니다.

이만 뿅~.