“다들 집 사라고 말하지만 제 판단은 다릅니다”

A20면

ㆍ부동산 전문가 중 드문 ‘신중론자’ 박원갑 KB국민은행 전문위원

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원(49)은 국내 부동산시장 전문가 중 흔치 않은 ‘신중론자’이다.

부동산 전문가라고 불리는 이들은 요즘 한결같이 ‘사라’를 주문처럼 외친다. 최근 한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원이 실시한 설문조사 결과를 보면 내년 하반기까지 집값이 상승할 것으로 보는 전문가가 압도적으로 많았다. 

언론도 연일 어느 지역 어느 아파트가 얼마 올랐다는 식의 기사를 쏟아내며 집 사기를 부추긴다. 마치 주식시장에서 지수가 조금 오르면 애널리스트들이 일제히 살 것을 권유하는 현상과도 비슷하다.

그러나 박 위원은 “집중적인 규제 완화는 진입장벽을 낮춰 인위적인 (주택)수요를 더 만들어낼 뿐이다. 일정 시간이 지나면 효과가 떨어질 수밖에 없다. 그 이후는 실물경기가 뒷받침돼야 한다”며 조심스럽게 접근할 것을 권한다. 한 발짝 물러나서 보면 최근의 부동산 시장 활력이 언제 사라질지 알 수 없다고 우려하는 것이다.

종합일간지에서 10년 넘게 부동산 기자를 했던 박 위원은 스피드뱅크 부동산연구소장(부사장)을 거쳐 지금 은행에 이르기까지 줄곧 현장을 지키고 있다. 부동산 박사 학위를 딴 이론가이기도 하다.

박 위원으로부터 최근 부동산시장에 대한 얘기를 들어봤다.

▲ 집중 규제 완화로 ‘군불’ 땠지만 실물경기 뒷받침 안된 ‘반짝 온기’

부동산으로 대박 나는 시대 지나… 가격 좇는 투자 말고 가치 따져야

- 9·1 부동산 대책 이후 주택시장이 살아났다고 하는데요.

“대책이 나온 뒤 집주인은 미소를 지었을지 모르지만 세입자는 울상이 됐어요. 가을 이사철에다 정부 대책까지 겹치면서 거래가 늘고 가격도 소폭 상승해 매매시장엔 온기가 돌았습니다. 경매시장이나 분양시장에는 다소 과열 양상을 띠는 곳도 있었고요. 하지만 전셋값은 여전히 올랐어요. 정부는 전세입자가 매매로 돌아서면 전세시장이 안정될 줄 알았는데, 그렇지 못했던 거죠.”

- 전셋값이 집값의 70%를 웃도는데도 왜 세입자가 집을 사지 않을까요.

“전세입자가 집을 사는 것보다 집주인이 전세를 월세로 돌리는 속도가 더 빨랐기 때문이라고 봐요. 전세입자가 집을 사면 전세 수요가 줄어들어 전셋값이 안정될 것이라는 게 정부의 생각이었거든요. 그런데 집주인이 더 발빠르게 움직이며 전세 공급을 줄이면서 전셋값이 상승한 것이죠. 전세가 월세로 대체되는 구조적인 변화 때문에 전세시장이 안정되지 않는 겁니다.”

- 어찌됐든 9·1 대책의 약발이 나타나고는 있는 거죠.

“지금은 군불을 땐 셈이니 어느 정도 온기가 돌고 있어요. 하지만 부동산 경기가 살아났다고 말할 정도가 되려면 지속성을 띠어야 해요. 적어도 연말까지는 지켜볼 필요가 있습니다. 지금의 부동산 시장은 규제 완화로 인위적인 수요를 만들어낸 것이어서 반짝 효과에 그칠 우려도 있거든요. 기본적으로 실물경기가 살아나야만 주택에 대한 수요가 늘어날 텐데, 그 부분은 여전히 불투명해요.”

- 그렇다면 정부가 추가 부동산 대책을 내놓을까요.

“정부로서는 내놓을 만한 대책은 거의 다 내놨기 때문에 당분간 시장 움직임을 지켜보겠죠. 다만 시장이 또 가라앉으면 추가 대책을 발표할 가능성이 있습니다. 지금은 신규 분양이 활성화하고 있고, 기존 매매시장은 여전히 침체해 있거든요. 이 부분에 대한 대책이 나오지 않을까 생각해요. 임대주택 사업자에게 인센티브를 준다든가 하는 방식으로 기존 주택 매매를 활성화할 방안을 모색할 수 있겠지요.”

- 그러면 지금이 집을 살 적기인가요.

“ ‘집을 언제 살까요?’는 대도시에 사는 사람들만의 언어예요. 강원도나 경상도 산골에 있는 사람들은 그런 말을 하지 않습니다. 집은 먹고 자고 쉬는 ‘홈’이어야 하는데 대도시 사람들은 언제든지 사고파는 재화인 ‘하우스’로 인식하거든요. 집값에 올인하는 삶은 집값이 떨어지면 상실감과 허탈감에 빠질 수밖에 없어요. 집은 이제 손익을 계산해 매매 타이밍을 잡는 대상이 아니에요. 필요할 때, 돈이 있을 때 사면 되는 겁니다.”

- 그래도 요즘 집을 ‘살 때’라고 얘기하는 전문가가 많습니다.

“집 없는 사람이 새로 집을 사는 것은 신중하게 생각해야 해요. 지금은 부동산 저성장시대입니다. 가격이 조금이라도 오를 것으로 기대하면서 집을 산다면 위험해요. 실제로 정부의 잇따른 부동산 대책으로 강남권 주요 재건축 아파트값이 상승하다가 최근 약세로 돌아섰습니다. 다만 집을 옮기려고 한다면 지금 해도 좋다고 봐요. 그동안 집이 팔리지 않아 고생했다면, 특히 중대형 아파트나 단독주택, 빌라를 보유했다면 요즘이 매도 기회일 수 있습니다.”

- 저성장시대라면 장기적으로 집값이 떨어질 거라고 보는지요.

“저성장 경제에서는 주택 명목가격이 떨어지지는 않겠지만 물가상승률을 감안한 실질가격은 떨어질 것으로 봐요. 부동산가격은 장기적으로 하향안정화할 가능성이 큰 셈이죠. 이제 부동산으로 대박을 내는 시대는 지났어요. 가격을 좇는 투자가 아닌 가치를 따지는 투자여야 합니다. 지금처럼 부동산이 반짝하는 시기에는 부채의 무서움을 알아야 해요. 무리한 부채는 시한폭탄으로 되돌아올 수 있거든요.” 글

<안호기 선임기자·사진 김정근 기자 haho0@kyunghyang.com>

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국민은행에 이런분도 있었네요. 

짱구좀 굴려보면 다들 지금 집살때가 아니라는거 아는데

미친 언론하고 정치인들만 방방 뜨면서 당장 사라고 난리를 치고 있으니

일본 따라가려고 발악하는걸로 밖에는