안녕하십니까

대위 나카자와유코입니다.

첫번째글로는 제가 이런글을 쓰게된 싀벌점이된부분이죠..

부동산거품에대한 부분을 여러맥락으로 나누고 한부분한부분 짚어보려고합니다.

먼저 이론적인부분과 현실적인부분으로 나누어 설명해보고자합니다.

이론적으로 부동산거품이 생겨나는 원인입니다.

어렵지않고 거부감들지않도록 쉽게설명할수있는방법을 찾고자 디테일한부분은 과감히자르고

핵심부분만 적어보겠습니다 분명 말꼬리잡힐지모르겠으나 큰그림으로보시면 이해가 쉽습니다.

먼저 주택을 기반으로한 이론적인 시장의 원리는 다음과같습니다.

주택의 공급 < 주택의 수요 = 주택의 가격상승

주택의 공급 > 주택의 수요 = 주택의 가격하락

너무 기본적인원리를 토대로하고있습니다

그럼 조금더 여러가지를 넣어보도록하겠습니다.

동시간기준

수도권 주택의 공급 < 수도권 주택의 수요 = 수도권 주택의 가격상승

비수도권 주택의 공급 < 비수도권 주택의 수요 = 비수도권 주택의 가격상승

동시간기준

수도권 주택의 공급 > 수도권 주택의 수요 = 수도권 주택의 가격하락

비수도권 주택의 공급 > 비수도권 주택의 수요 = 비수도권 주택의 가격하락

가장기본적인경우의수를 나타낸표본에불과합니다.

그러면 이것을 현실에 맞추어보겠습니다. 현실에 맞추기위해 정부에서발표한 통계를가지고할예정인데

정부발표기준도 사실 엉터리입니다. 9명이 주택이없고 한사람이 10채의 주택을 소유한경우 100%로 구분 즉 모두 한채씩 가진것과 같다고 조사했지만 그걸로 대입하더라도 문제는 발생합니다.

그전에 정부발표 통계내용을따르면 주택보급률은 100%~120%로 적정한수준을 유지하고있습니다.

즉 1인 1주택에 거의 근접한모양입니다만 이 통계자료는 집이없는 9명이 10채의 집을가진사람과 만나면 100%가 되는 통계자료입니다. 집을 소유하지 못한경우 즉 소유자의 명의가 다른경우를 포함한 통계치이니만큼 실제로는 1인1주택보다는 무조건 덜하다는 결론이나옵니다.

다시설명하면

9명의 무주택자 + 1명의 10주택자 = 100%보급

4명의 무주택자 + 1명의 10주택자 = 200%보급

즉 1번의경우 매우 평준화된상태이고 2번의경우 다들 집한두채는가지고있다는 통계가됩니다.

지금 우리나라의경우 전체적으로 95~120 (편차와 심하게 차이나는경우제외)를 유지하며

지역마다 약간의 편차가있지만 전체적으로 안정된상태를 보이고있다는 정부통계자료가있습니다.

여하튼 신축아파트단지는 늘어나고있는추세지만 가격은 떨어지지않고 되려 전세값이 오르는 기상천외한 일이생겨나고있고 심지어 전세값역시 매매값과 비슷한상황이며 월세마저 오르고있습니다. 그러면 왜 이러한현상이 발생하며

이론적인 시장논리와 맞아떨어지지않는지 알아보려면 조금 더 복잡한내용이 추가됩니다.

먼저 고려해야할부분은 우리나라는 특수한경우를 가지고있습니다.

낙수효과도 우리나라에서는 예외로인정하고있는부분처럼요ㅋ

우리나라에서는 낙수효과가 이루어지지않는이유로 최상위컵이 점점커지죠ㅋ

물이가득참에도 불구하고 컵의확장으로 물이흘러넘치지않게되는 기형적구조를 가집니다.

그것과 비슷한 특수한경우를가집니다. (나중에 다시설명)

다시 공급수요로 돌아와서 수도권에는 여기저기 신축아파트가 생겨나고있습니다.

물론 신축인만큼 좋은재료와 좋은시설등으로 가격은 기존대비 높게책정되고있습니다. (공급의 증가)

그리고 지방에서도 신도시나 개발단지를 중심으로 신축아파트가 생겨나고있고 가격대는 수도권에 비해서 크게낮지않습니다. 물론 특수지역 강남 한남등은 제외한 전체적인 평균가입니다. (공급의 증가)

위의 상황을 미루어보았을때 공급이 일방적으로 증가하고있습니다.

그러나 집값이 떨어지지는않고있습니다. (신축주택기준 나중에 다시설명)

공급이 수요를넘어 지금 미분양주택이 매우 많습니다. 정확한 수치는기억나지않지만 작년통계자료를찾아도

금방나올겁니다. 그리고 찾아보지않더라도 돌아다니며 여기저기 미분양주택이 넘쳐나는건 쉽게볼수있습니다.

여기서 생겨나는 모순이있습니다.

신축주택의 일방적인 공급(공급증가) + 기존주택의 미분양(공급재고) = 수요의 포화상태(수요포화)

일반적인 상식이나 이론에서는 이와같은결론이나오는게 아주 보통입니다.

그러나 실제로는

수요가 풍족하게이루어진것이아니라 수요할수있는 여건자체가안되는것입니다.

쉽게 찾아볼수있는 경우를 예로들면

서민 나카자와유코는 평생돈을모아 집을장만하기로합니다.

여기저기 집을보러다니지만 신축아파트에는 들어갈돈이부족하고 적당한가격에서 집을찾게됩니다.

그러다 저렴하고 뷰도좋괜찮고 이정도면 살만하다싶은곳을찾아 계약을합니다.

중요한부분은 제가아니더라도 누구나 위와같은 과정을 거친다는것입니다.

적당한가격 즉 서민이 감당할수있는액수의 상대적으로 저렴한주택을 찾는다는것입니다.

이는 적당한가격의 살만한주택이 주택공급량에비해 턱없이부족할뿐이지 차고넘치고있지않다는이야기입니다.

간단한 표같은걸로 설명하면

A주택 가격 20억

B주택 가격 18억

C주택 가격 17억

.

.

.

P주택 가격 2억

Q주택 가격 1억7천

R주택 가격 1억6천

.

.

.

Y주택 가격 8천

Z주택 가격 7천8백

이와같이 구성되어있는 집값을보면 ABC군의 집을 소유할수있는사람은 보통 순수주택보급률100%를넘기는경우가많고

실제로 소득이 매우높은계층입니다. 그리고 PQR군의 집을 소유할수있는사람역시 서민으로 부모세대 혹은 젊은세대중 오랫동안 저축해서 대출끼고 집을구매하는경우가 대부분이며 YZ군의 주택을 소유할수있는사람역시 서민으로 대출이적거나 혹은 자비로 구매혹은 젊은층이많지만 저정도가격이형성된 주택은 대부분 오래된건물일경우가 많아 선호하지않습니다

만!!

진짜 폐가수준이아니고서야 가장 많이 팔리는경우는 ZY를시작으로 역순이며 PQR주택군역시 공실률이 높습니다.

반대로 ABC주택군의경우 공실률이 상대적으로 낮으며 중간에껴서안보이는 ABC와 PQR주택군사이에 포진한곳이 미분양혹은 신축주택이 밀집되어있습니다.

구성역시 차이를보이는데 ABC~PQR사이에 가격대를형성한 주택(이하A군)의양이 PQR과 YZ사이에 가격대를형성한 주택(이하Z군)보다 월등히 많고 매물역시 Z군의 경우 거의없지만 A군의경우 상대적으로 엄청난 미분양이 이루어지고있습니다.

여기서 분석해낼수있는 결과는 다음과같습니다.

적정 가격대를 초과할경우 신축 미분양을 떠나서 더이상의 매매가 이루어지지않는다.

하지만 낮은 가격대를 형성한 주택의 경우 매물이 없거나 활발한 매매가 이루어지고있다.

라는부분입니다.

쉽게쓴다고썼는데 중간에다시안읽어봤으면 더복잡할뻔햇네요 -_-

정리가잘안되네요 ㄷㄷㄷ

한번에 다쓰고싶어서 욕심냈나봅니다.

일단 요약해놓고 이어서쓸때는 조금더 알아보기쉽게써보도록노력하겠습니다.

요악

1. 부동산거품이 왜생기냐

2. 이론적으로는 가격이 내려가야 정상

3. 그러나 안내려가고있음

4. 안내려가는이유는 가격형성에있음

5. 소비자가 소비할수있는 가격형성이안되어있음

6. 반대로 소비자가 소비할수있는 가격대의 매물은 거래가활발함 아직 결론말안함 설명중인데 내용이너무긺

7. 1의 내용을 설명하기위해 2가나왔고 2의내용을설명하기위해 3이나왔고 3의 내용을 설명하기위해 4가나오는 구조

8. 글이 정리가안됨 죄송함 다음엔 정리잘하고 짧게쓰도록노력하겠습

9. 헤헤..듄듄쨔응 사랑함