안녕하십니까

대위 나카자와유코입니다.

지난글을 요약해보면

부동산거품에대한이유를 알아보는과정에서

전문가들이 주장하는 시장논리에의거해서 지금 주택보급이나 주택가격이 적절하다라는게

현실과 다른부분에대해서 톱아보았고 다르게된 이유중 하나로

소비자가 소비할수있는 수준의 매물은 턱없이 부족하여 수요가 공급을넘어 가격이상승하는데반하여

소비할수없는 수준의 매물은 공급이 수요를 훨씬 넘어섬에도 불구하고 상대적으로 저렴한 매물의 가격상승과동시에

논리구조에 맞지않게 가격이하락하지않고 되려 동반상승하고있다는내용을 이야기했었습니다.

그러면 정말 댓글내용중 백번째까지 갈지도모른다는말이 실감되어..

사실 아직 시작도안한거랑 다름없이 개념설명중인거라..

좀 스킵스킵하며 지나가도록 하겠습니다.

그러면 이번에는 왜 그 가격대가 형성되는가에대한부분을 짚어보겠습니다.

이부분은 일종의 사회현상이 많이 작용합니다.

먼저 주택의 신축이 어떤형태로 진행되는지 알아보겠습니다.

일반적인 작은규모의 개발은 투자자가 건물을 올릴 토지등을 매매하고 도면과 견적을뽑고 시공사를 선정하여 착공합니다.

일반적인순서입니다만 관공개발 (보급주택) 이나 메이커아파트 대형개발의경우 조금다릅니다.

관공개발은 시공사를 입찰합니다. 보다 저렴한가격으로 너무 말도안되게 저렴한가격이아닌 시공사를 선정하는방식인데

사실 이부분에서도 많은 비리가 있었죠 담합하여 말도안되게 낮은가격으로 입찰을받고 실제로는 추가대금을받는형식으로

해먹은분들이 많이계실겁니다 그죠?? ㅋ

여하튼.. 대형개발이나 메이커주택의경우는 100%자기자본으로 개발하는 경우도 있겠지만

보통은 PF라는것이 따라옵니다. PF가뭐냐

네이버사전의 사전적정의를 보면

돈을 빌려줄 때 자금조달의 기초를 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용이나 물적담보에 두지 않고 프로젝트 자체의 경제성에 두는 금융기법. 특정 프로젝트의 사업성(수익성)을 평가하여 돈을 빌려주고 사업이 진행되면서 얻어지는 수익금으로 자금을 되돌려 받는다. 주로 사회 경제적 재산성을 가지고 있는 부동산개발 관련 사업에서 PF대출이 이뤄진다. 사업자 대출 중 부동산개발을 전제로 한 일체의 토지매입 자금대출, 형식상 수분양자 중도금대출이나 사실상 부동산개발 관련 기성고대출, 부동산개발 관련 시공사에 대한 대출(어음할인 포함) 중 사업부지 매입 및 해당 사업부지 개발에 소요되는 대출(운전자금 및 대환자금대출 제외)이 이에 포함된다.

[네이버 지식백과] PF대출 (시사경제용어사전, 2010. 11., 대한민국정부)

이라고되어있습니다.

정확한명칭은 프로젝트 파이낸싱입니다.

쉽게설명하면 우리는 이런 대형개발을 진행할것이나 나는 대기업이고 안전하다 이사업이 망하더라도 난 추후에 이 대출을 모두 변제할능력이있다 나는 지금 은행이 나에게 기초자금을 대출해주기를바란다 라는 내용입니다.

그러면 설명처럼 대출해주고 값아가는 과정을겪습니다만 이러한부분에서 이미 시장논리는 파괴되어갑니다.

대기업 시공사는 우리가 알만한 기업은 다들 알고있습니다.

대기업시공사는 PF를 통한다면 보유한 자금력보다 훨씬많은 사업을 동시다발적으로 진행할수있으며

입찰형태의 시공사선정방식이아니기때문에 개발자금을 받아온 사업주는 (여기서 투자자는 은행이됨)

수익이보장되는 대기업 브랜드아파트를 시공하는순간 이미 수익이 창출되는구조

A기업이 100억이있다고했을때(자기자본금100%)

A기업 100억짜리 개발 -> 시공 -> 분양 = 분양을통한 투자금회수를 통한 이익창출

A기업이 100억이있다고했을때(PF자본유입)

A기업 100억짜리 개발 -> PF -> 시공 -> 분양을통한 투자금을 회수 + PF를 변제를통한 이익창출 ★★BUT★★

A기업은 PF를통하여 100억의 자본금을 소진하지않고 개발을 할수있으며 준공이후에 벌어들인 수익으로 PF를변제하여

사실상 전자와는다르게 자기자본금의 대부분을 소진하지않고 진행이가능함 그렇다면?

동시다발적으로 많은수의 개발을 진행하여 막대한 이익을 창출해내는것이 가능

자본주의사회에서 이게 왜 문제가되느냐?

물론 이러한 방식은 돈이 권력이고 힘인세상이기때문에 문제될건없습니다만 위의과정을 간략하게 설명해드린것은

저 구조를 이해해야 다음내용을 보더라도 이해가빠르기때문입니다. 제가 문제시하는건 사회현상입니다.

그러면 대기업만 PF를 받는가? 아닙니다. 중소기업이더라도 300억인가.. 여하튼 기준이넘어가면 PF가나옵니다만

문제는 이익의 창출이 제대로 이루어지는가하는문제입니다. 보통의 중소기업아파트는 분양자체도 메이커아파트처럼

이루어지지않지만 가격대를 조율하여 분양이 이루어지는경우가 많습니다. 간단한 예로 지역에있는 흔히말하는

대기업 메이커가아닌 아파트단지를 보세요 가격대가 이름뿐인데도 많이 차이가남은물론 공실률또한적습니다.

그러나 가격이 메이커가격수준인 중소기업아파트의경우에는 미분양률이 상대적으로 높습니다.

그러면 PF를 값지못하면? 아파트가 넘어갑니다. -_ㅠ

여하튼.. 왜 이이야기를 꺼냈는가하면 상대적으로 중소기업의 PF는 사실상 큰모험입니다.

그정도자본규모나 PF를통과한 기업이라면 어느정도 자리를 갖추고있다고 판단되어 나오는것이겠지만

실제로 PF를 값지못하는비율이 20%를넘습니다. 대기업일까요? 그렇지않다고생각합니다만

읽는분들의 판단에..올인.. 여하튼 상식선에서 자본력이충분한 대기업이 막대한손해를봐가며 PF대출을 변제하지않고

시공된아파트를 넘기는사태가 벌어질까요? 그렇다면 PF를 자기자본으로 막을수없는기업이 막대한손해를 막지못하고

은행에 아파트를넘길까요 미스테리입니다 저는몰라요 헤헤..

즉 20%는 어느한쪽에 치우쳐진결과라는이야기입니다. 물론 개발의 빈도자체가 너무차이나기때문에

어느쪽이 더 건수가많은가라고해버리면 대기업쪽일수도있겠습니다만 판단은 스스로..ㅎ

즉.. 대부분의 개발과 분양이 대기업에서 진행되게되는부분인데 이때 시공된 신축아파트의 분양가가 과연

적정하게 책정되느냐? 아니라는겁니다.

먼저 글들에서 설명했던바와같이 비정상적으로 상승하고있는 시세에맞춰서

거기에 + 신축아파트 + 메이커(동일기업에서도 새로운메이커가 계속등장) + 지역홍보(여기가 뜬다 이런거)

를 통한 시세의  상승이이루어집니다.

즉 신축되는 아파트들의 대부분은 소비자가 자기자본으로 소비할수없는수준의 주택이 지배적이며

모두 다량의 대출을끌어안고 매매해야하는 매물만나오게되고 이매물은 먼저설명한것과같이

이 매물을 소화한 소비자의 부동산매매활동은 앞으로 중단됩니다.

그렇다면 새로운 소비자가 나올것이다? 그렇지않다는이야기는 먼저번글에 나옵니다.

소비자의 임금인상률이 낮기때문에 점점더 부동산을 소비할 텀이 길어지게되고 결국 시세는 가파르게오르며

임금인상비율이상당히낮아 결국 부동산거래가 정지된다는 설이 기본적입니다.

그러면 부동산의 시세를 평가하는 감정평가사가 있지않느냐?

감정평가사의 역할은 주변시세나 주변여건등을 활용하여 시세를책정하는것으로

옆동에서 마그마가 솟아오르는게아니라면 큰폭으로 변화하기어렵습니다.

이처럼 비정상적인 상승과 가격고착등의 문제가있는데도불구하고 저 가격이 적정가다 라고말한다면

문제가 있다는겁니다.

즉.. 보이지않는 돈, 실제하지않는 돈인 기형적인 대출량 (박모정부의 4.1 이후로 LTV가 70%가 되었습니다 ㅅㅂ)

실제로 저 돈을 값아가며 살아가는 우리의 윗세대가있고 우리의 임금인상률은 아주 미묘하게 오르지만

주택의 시세는 가파르게성장하게되고 우리가 주택을 매매하게될때는 더 많은양의 대출을필요로하고 대출을값아가지만

결국 값지못하게되면 보이지않는 실제하지않는돈을 값아나가야하는 사람들의 부동산매매는 물론 대출을 값는활동마저

불가능해짐 즉 우리가 흔히 알고있는 자기자본금의 파산상태가되며 이렇게될경우

실제로 존재하지않는돈을 빌려준 은행권역시 채권이 휴지조각이되어 줄지어 파산하게됨 스킵스킵이 많았으나결국

우리가 알고있는 버블의 붕괴로 이어지고있는데 다시말하자면 버블의 붕괴로 가고있는 엘리트코스라는말입니다.

정리하자면

1.부동산가격은 앞으로도 지속적으로 소폭이나마 상승을 이어갈것이다

(정부를  구성하는인원의 다수가 다량의 부동산을 보유 = 정책적지원)

2.부동산의 가격이 오른다고해서 그것이 적정가는아니다. 상당량의 거품이 끼어있다. 이유없이비싼것이다.

3.거품이빠지면 부동산시장에 큰 혼란이온다 (매매의 문제등 다양한 사회현상)

즉, 다른분이 올리셨던 전문가의말중 주택보급률이 안정적이다부터시작해서 대부분이

부동산매매를 추천하는내용인데 사실 언제터질지모르는 시한폭탄을 돌리고있는겁니다.

물론 현찰을 많이 가지고계시다면 크게상관없습니다. 그냥 살면되니까요 어차피 대출안받으셨을거아닌가요

그런데

대부분의 주택자금을 대출받아 살고계시거나 계획중이신분들이 주택을 구입하고 아직 다 값지도못했는데

버블이 무너진다라고하면 깡통하나씩 차게된다는이야기입니다.

지금 우리나라는 버블의 붕괴를 기다리는 입장이되겠지만 실제로 우리는 어떤나라의 과거를 답습하고있으며

무섭게 닮아있습니다. 자세하게 알아보시고싶으시다면 10분정도 투자하셔서 검색해서 찾아보시면

지금 우리나라와 매우닮아있던 한 나라의 과거를 보게되실겁니다. 그리고 그 이야기는 우리의 미래입니다.

물론 피해가는방법은 많습니다.

부동산의 가격과 물가가 높다면?

그에 맞게 소득이 올라가면 거품이라고 하지않습니다.

다같이 동반상승을하는경우 거품이끼었다고하지않습니다 가치자체가 올라가는거니까요

그러나 실제 소득에비해 물가나 부동산가격이 천정부지로 올라가고 그이유자체가 허무맹랑하다면

그건 거품이라고할수있습니다. 이유없고 실제 시장논리에맞지않는 방법으로 상승하는 거품은 사그라들게되어있습니다.

★추천하는 부동산매매★

사실 구매하는건 비추천합니다. 물론 자기자본금이 대부분이신분들 짧은기간내에 대출을 변제하는것이 가능하신분들

그리고 그집에서 이사안가고 오래도록 살아가실분들이라면 구매하시는것도 나쁘지않습니다.

이사다녀야하는전세보다 매달돈나가는 월세보다 좋은선택이니까요

그러나 자기자본금보다 많거나 장기간 대출을 값을각오를하시고 주택구매를 염두하고계신다면 잠시 생각해보는시간을

가져보시고우리나라에만있는 전세라는 좋은 방법이있습니다.

대출을 받아 구매하시게되면 본인의 채무로남아버리고 부동산의 가격이 폭락하게되면 주택의 가치보다 대출금이 더커버리는 깡통을 보게되실지도모릅니다.

이럴때는 구매자금과 전세자금이 비슷한 기형적인 상황이더라도 계약관계만 정확하게하시면 법적으로 자금이 보호받을수있는 전세쪽이 훨씬 안전한선택이라고 판단됩니다.

혹은 임대주택등의 저렴한 주택을 노리시는것도 하나의 방법으로 언제 무너질지모르는 부동산시장에대한 대비책으로 용이하다고 생각되며.. 버블에대한 내용을 마치기전에 한가지 확실한부분을 언급하자면..

정치적의도보다는 실제로 벌어진 과거에대한이야기인데..

새누리당이 집권하면 부동산가격은 계속오릅니다.

이유는 위에서 밝힌바와같이 미래에 위험하더라도 계속 정책지원을 하게될겁니다.

그정책을 만드는사람과 지지하는사람들은 대부분 다량의 부동산을 가지고있으니까요..

다음글부터는 정책이라던가.. 부동산관련한 정보에대해서 알아보는 글을 쓰도록하겠습니다..

백번째까지 갈것같다는말에 사실 엄청쫄아서 스킵스킵스킵해서 급종료하긴했지만

빠진것도 많겠지만 댓글로 적었던내용은 들어간것같네요 헤헤..

고생하셨습니다!!