TBS [김어준의 뉴스공장]과의 한문도님 인터뷰 내용

▶ 김어준 : 지난주부터 부동산 문제 연속으로 짚어 보려고 합니다. 전세매물이 없어서 전세난이 심각하다, 보도 굉장히 많아요. 이에 대해서 정부도 긴급 대책을 내놨는데 시장을 아는 전문가 저희가 발굴하다시피 했다고 저희가 자랑스럽게 이야기하는 연세대 정경대학원의 한문도 겸임교수님 나오셨습니다. 안녕하십니까. 

▷ 한문도 : 예, 안녕하세요. 

▶ 김어준 : 머리하셨네요. 

▶ 김어준 : 젊어 보이십니다. 이게 참 궁금했는데 저희가 여러 전문가들에게 전화해서 물어보면 다 여러 가지 견해가 있는데 교수님처럼 매물을 직접, 교수님은 직접 매물을 확인하시잖아요. 

▷ 한문도 : 예, 팩트 체크를 좀 하죠.

▶ 김어준 : 그러니까 직접, 과거에 또 업에 계셨고. 그러다 보니까 부동산에 직접 물어보시기도 하고, 포털에 들어가서 직접 다 일일이 검색하시기도 하고. 전세 물량이 없다는 게 사실입니까? 

▷ 한문도 : 일단 사실이 아닙니다. 깜짝 놀라시겠지만. 

▶ 김어준 : 그러니까요. 사실이 아니에요?

▷ 한문도 : 네. 일단 저도 과도기니까 일단 전체 물량의 한 60~70%? 김현미 장관이 이야기한 것처럼 한 70% 가까이는 재계약을 했기 때문에, 계약 갱신을 했기 때문에 나머지 유동 물량이 일단 줄죠. 감소 물량이. 그러면 일단 매물도 줄겠죠. 그래서 그 정확한 어떤 데이터의 기본이 되는 양을 측정할 수 있는 기준이 없었어요. 

▶ 김어준 : 그러니까 70%는 계약 연장을 했으면 한 30%는,

▷ 한문도 : 66.7%. 나머지 물량으로 줄잖아요. 평소 같으면 유동량이 더 많아야 되는데. 일단 거기서 명확한 데이터의 시계열 데이터가 없으니까 전세 물량이 적은지 많은지를 하려면 몇 개월 체크를 해 봐야 되지 않습니까? 일단 일시적으로는 줄죠. 거기다가 허위매물 신고제가 8월 21일부터 시작됐으니까 9월달부터 정상적인 매물 물량이 출발을 하고, 거기서부터 시계열을 체크해 보면 알 수 있지 않겠습니까? 제가 해 보니까 너무 이상한 일이 벌어지는 거예요? 

▶ 김어준 : 어떻게 이상한 일이 벌어지고 있습니까?

▷ 한문도 : 일단 대단지 위주로, 신축 아파트 위주로 실제로 전세난이 있는 건 사실입니다. 대단지에 신축에 또 신혼부부나 선호하는 지역은 당연히 매물이 좀 적게 되겠죠. 왜냐하면 물량이 적게 되고 신혼부부라든지 신규 수요자들은 그쪽을 선호하니까 희소성으로 인해서 좀 올라갈 수 있고 또 매물이 줄 수도 있습니다. 다만 서울 전체로 봐야 정확하겠죠? 매매 물량을 제가 그래서 9월 10일부터 열흘간 계속 조사를 했습니다. 

▶ 김어준 : 열흘 단위로.

▷ 한문도 : 네, 열흘 단위로 조사한 결과를 말씀드리면, 수치를 말씀드릴게요. 매매 38,000, 전세 7,098, 월세 7,396. 9월 10일에서 20일 사이의 수준이에요. 열흘 단위로 제가 9월 20일, 10월 12일, 10월 20일까지 쭉 했습니다. 했더니 매매 38,000건이 41,878건으로 늘었고요, 전세가 7,098에서 9,173건으로 늘었습니다. 이때 신규 입주 물량이 좀 있었습니다. 월세도 7,396건에서 9,320건. 다 늘었습니다. 아주 신기한 일이에요, 데이터 상. 매매가 늘면 전세가 줄고 이런 호환성이 있는데 이게 적용이 안 되는 데이터가 나오고 있고, 그리고 11월 10일, 11월 20일까지 계속 했습니다. 아까 말씀드린 41,000건이 43,000건으로 매매가 늘었고, 전세는 9,173건이 10,731건, 월세도 9,300에서 10,081건으로 늘었습니다. 

▶ 김어준 : 다 늘었네요?

▷ 한문도 : 네, 이상한 거죠. 이 데이터를 제가 11월 말이 되면, 마지막 주. 체크하고 나면 제가 기자 아시는 분들한테 보도자료로 공식으로 배포해 드리려고 합니다. 

▶ 김어준 : 실제 조사는 이러하다고?

▷ 한문도 : 대충 한 게 아니라 또 워낙 허위·과장 포도, 편향적인 게 많다 보니까 저도 도대체 전세난의 수준이 어느 정도 심각한지를 체크하다 보니까 발견하게 된 거고. 

▶ 김어준 : 부동산 관련 뉴스는 특히 그대로 믿으면 안 된다고 계속 말씀하셨잖아요.

▷ 한문도 : 제가 하는 일을 기자들이 했어야 되는데, 그리고 이런 기사들이 났어야겠죠. 매물이 는다고. 그럼 만약에 언론 중에 80%가 한 일주일만 매물이 계속 늘고 있다고 하면 시장이 어떻게 됐을까요? 

▶ 김어준 : 다르게 말을 했겠죠.

▷ 한문도 : 심리적으로 많이 안정됐겠죠. 경제는 심리인데. 그래서 이런 부분이 많이 아쉽습니다. 

▶ 김어준 : 그러니까 전세매물이 없어서 전세난이 심각하다는 건 서울시 전체의 통계로 보면 사실이 아니네요. 

▷ 한문도 : 전혀 아니죠. 제 팩트 상으로는.

▶ 김어준 : 그런데 왜 이런 보도가 계속 나왔다고 보시는 거예요, 그럼?

▷ 한문도 : 일단 이런 체크를 안 하고, 일부 전세 물량이, 지금 갭투자자분들이 매매를 하거나 이런 말씀 드리겠습니다. 유승민 대선 이야기 하시면서 부동산, 문재인 부동산 정책이 실패했다, 이런 이야기를 강력하게 던지잖아요. 사실 엄밀히 보면 그분이 더 잘 알잖아요. 이게 MB하고 박근혜 때 전세 대출에서 출발한 겁니다. 전세 대출이 과다하지 않았다면 여기까지 오지도 않았고, 이런 부분들을 다 아시는 분이 도리어 다 문재인 정부한테 뒤집어씌우는 이런 일방적인 형태를 볼 때 제가 볼 때는 이게 정치 세력과 언론의 일부 세력이 결탁해서 보도들이 나오는 행태가 있다고 판단할 수밖에 없고요. 

▶ 김어준 : 그런데 이런 거 있잖아요. 전세 물량은 있어도 전셋값이 너무 뛰어서 전세가 없는 것과 마찬가지로 느끼는. 

▷ 한문도 : 전세 가격이 많이 뛰었죠. 거기에 이제 이런 부분을 보겠습니다. 

▶ 김어준 : 물량이 부족한 건 사실이 아니다?

▷ 한문도 : 네, 일단 데이터 상으로는 그렇게 나왔습니다. 

▶ 김어준 : 객관적으로는.

▷ 한문도 : 전세가 신고에 대해서는 우리가 알 게 이번에 전세가 신고가 허위 신고가 많이 있습니다. 뭐냐 하면 신고를 하고 나서, 매물도 마찬가지고요. 요즘 매매 신고가 보도에 많이 없지 않습니까? 전세가로 지금 가야 됩니다. 전세가가 받쳐 줘야 다시 매매가를 올려 줘서 갭투자분들이 매매할 수 있는 환경이 되겠죠. 시나리오가 연결되죠.

▶ 김어준 : 그러니까 아파트 가격을 올리기 위해서는 일단 전세가부터 올려야 되니까?

▷ 한문도 : 지금 매매 가격이 한계점에 다다랐고 거래가 절벽 수준이잖아요. 지금 11월도 900건입니다. 11월 24일인데. 3~4천 건을 못 넘고 있어요. 2천 건, 이러다 보니까 투자해서 매매를 해서 회수할 분들이 조바심이 많이 났어요. 현장에 실제로 갭투자를 하시는 분들이 아파트 팔아 달라고 전화 많이 옵니다, 공인중개사분들한테. 공인중개사분들이 다 아세요. 그런데 그런 보도는 안 나오잖아요. 

▶ 김어준 : 실제로는 갭투자를 했다가 이게 물릴까 봐 부동산에 팔아 달라고 전화가 많이 온다고요? 

▷ 한문도 : 그렇죠. 소리 없이 내놓고 있는데 잘 안 팔리잖아요, 지금. 많이 안 사시니까. 그리고 증여가 많은 걸 계산하면 실제 실소유자들이 많이 돌아선 거예요. 왜냐하면 가격도 너무 올랐기 때문에. 그럼 방법은 하나밖에 안 남았죠. 전세가가 임대차 3법으로 인해서 갑자기 전세 물량이 줄거나 사람이 는 것도 아닌데 갑자기 폭등하는 게 한계가 있어야죠. 심리적으로 과도기니까 그런 건 이해하지만 도가 지나치거든요. 

▶ 김어준 : 누군가 인위적으로 밀어 올리고 있다?

▷ 한문도 : 어느 세력들이 밀어 올리고 있다고 볼 수밖에 없고 다 알고 있는 사실이고.

▶ 김어준 : 아, 업계에서는 다 알고 있는 사실이에요?

▷ 한문도 : 다 알죠, 뭐. 허위매물 신고를 예를 들어서 전세가를 4억짜리인데 6억에 신고를 했어요. 누가 뭐라고 하겠어요? 6억에 신고하고 5억 5천에 하면 싼 것 같잖아요. 그런데 그거에 대해서도 지금 수요자들이 가격 임계점에 다다라서 전세 물건도 늘어나고 있다고 보는 거죠, 저는. 그래서 마지막 막바지인 것 같다는 생각이 듭니다.

▶ 김어준 : 그러니까 지금 물량이 부족하지는 않은데 전세 가격은 밀어 올려지고 있다. 자연스러운 게 아니라 인위적으로 밀어 올려지고 있다? 

▷ 한문도 : 서울시 전체는 모자라지 않지만 중요한 건 선호하는 지역.

▶ 김어준 : 선호 지역.

▷ 한문도 : 대단지 아파트에 신축. 

▶ 김어준 : 대단지 아파트에 신축 선호하는 지역은 항상,

▷ 한문도 : 당연히 없죠. 

▶ 김어준 : 항상 부족한 거 아닙니까?

▷ 한문도 : 더 없게 됐고, 전세가가 많이 올랐고, 지금 전세매물 매매 물건들이 한 달 전에 나와도 지금 거래가 잘 안 되는 게 많아요. 그러니까 임계점에 다다른 거예요. 그래서 마지막 끝점이고, 제가 볼 때는 한두 달 정도 지나면 예년 80~90년도처럼 가라앉을, 안정화될 가능성이 좀 높다고 보고 있습니다. 

▶ 김어준 : 그러니까 지금 최근 두 달간 계속 물량과 시장 상황을 추적해 본 결과 전세가 호가가 굉장히 높은 건 사실인데.

▷ 한문도 : 많이 올랐죠.

▶ 김어준 : 그건 이제 마지막 물량 털고 나오려고 하는 예를 들면 갭투자자들이 거래 절벽으로 인해서 아파트 가격, 그러니까 그걸 밀어 올릴 수 없으니까 전세가를 밀어 올리는 인위적인 시도들이 있다. 

▷ 한문도 : 그 방법밖에 지금 안 남았죠.

▶ 김어준 : 그래서 그게 밀어 올려진 것이고, 그런데 그것도 한계에 도달할 것이다, 곧. 

▷ 한문도 : 네, 그런 조짐이 좀 보이고 있습니다. 

▶ 김어준 : 그래요? 조짐은 어떤 식으로 드러나는 겁니까?

▷ 한문도 : 말씀드린 대로 거래량이 줄고, 물건을 내놓은 것들이 바로바로 소화되지 않고. 아까 매물이 늘지 않습니까? 전세도 늘고. 이런 부분을 생각해 보셔야 될 것 같아요. 계약갱신권 예외조항 때문에 지금 어떤 좀 안 좋은 일들이 많지 않습니까? 그 부분으로 인해서 공인중개사분들 일부는 아시겠지만 지침이 있습니다. 계약갱신권이 유명무실하게 됐어요. 지침이 1, 2, 3, 4, 5 이래서 갭투자분들한테 알려 줍니다. 어떤 내용이냐 하면 이런 식이죠. 일단 저희가 들어가서 살겠습니다. 나가 주세요. 안 나간다 그러면 저희 아들이 들어가려고 그럽니다. 그러면 아들을 확인하고 싸울 수도 없잖아요. 그러면 그냥 나간다는 거예요. 안 나가면 세 번째는 저희가 부인이 들어갑니다. 할 말이 없잖아요. 되게 단순한 거예요. 그러니까 이걸 정부에서 관료들이 그 조항을 갖다가, 예를 들어서 열다섯 살짜리 아들이 들어간다는 걸 누가 확인하겠어요? 그런 부분을 세세하게 좀 보이콧할 부분을 만들어 줬으면 지금 임차인분들이 본의 아니게 쫓겨나시는 분들도. 그분이 이제 나가시면 어떤 일이 벌어지냐 하면 나가서 집을 알아보니까 여러 군데를 돌아다니게 되잖아요. 한 분이 열 군데를 돌아다니면 전세수급지수가 200~300이 되잖아요. 이번에 나오는 게 전세수급지수만 지금 신문에 나오지 않습니까? 할 수 있는 게 그런 방법들밖에 없는 거예요, 남은 게. 제가 볼 때는 흐름상. 매매는 줄었고. 이런 부분들을 좀 체크를 정확히 하셔야 되고. 지금 한 238만 정도 되거든요, 다주택자가. 전 국민 2,200만 가구가 있는데 1주택자 1,100만 가구에 무주택 가구, 임차인들 800만 더하면 1,900만이에요. 왜 이백몇십만 다주택자분들의, 물론 자본주의에서 그런 건 이해되지만 그것이 뭐가 무서워서 1,900만을 위해서 강력하게 제도를 밀어붙이시면 되는데 집권 여당 만들어 드렸으면 제가 볼 때는 조금만 더 신경 써 주시면 완벽하게 되지 않을까 저는 봅니다.

▶ 김어준 : 알겠습니다. 입법 보완해서 마무리를 잘하면 이건 잡힐 것 같다, 보시기에. 

▷ 한문도 : 네, 더 확실히 잡히죠. 

▶ 김어준 : 오늘 여기까지 하고요. 당분간은 한문도 교수님 계속 나오실 것 같습니다. 자, 오늘 여기까지 하겠습니다. 연세대 정경대학원의 한문도 겸임교수였습니다. 감사합니다.

▷ 한문도 : 예, 감사합니다.