서브프라임 이후 한국 부동산 시장 어디로 ①]빚·금리 ‘UP’…소비 급락 이어져

|

부동산 뉴스

2008.03.12 20:25

부자나무(nanhan99)

카페 매니저

http://cafe.naver.com/bujatree/3859

빚·금리 ‘UP’…소비 급락 이어져

서브프라임’이라는 단어가 한국에 처음 소개된 것은 작년 여름께였다. 우리와는 전혀 관련이 없을 것이라고 생각되던 미국 부동산 시장의 침체가 전 세계 증시를 강타하면서 이 생소한 단어가 우리 입에 자주 회자되기 시작했다.

서브프라임모기지(sub-prime mortgage)는 미국에서 집을 살 때 융자를 받는 모기지 제도 중 하나다. 그런데 이것이 왜 그렇게 문제가 되고 있는지 속 시원히 설명해 주는 보도를 찾아보기가 어려웠다. 대부분의 보도는 서브프라임 사태의 결과인 금융회사의 피해에 대해서만 초점을 맞췄지, 그 발생 원인에 대해서는 수박 겉 핥기로 넘어갔다. 과장이 심해 지나친 공포심을 유발하거나 편협한 부분만 다뤄 문제의 본질에서 벗어난 경우도 있었다.

이렇게 서브프라임 사태의 본질보다 결과만 과장되게 알려진 근본적인 원인은 미국의 금융 시스템을 이해하지 못하는 데서 비롯된다. 한 신문에서 곗돈으로 인한 금융 사고가 보도됐다고 가정해 보자. 그 기사의 어디를 보아도 ‘계’라는 것 자체에 대한 설명을 하지는 않는다. 그것은 독자들이 이미 ‘계’에 대해 모두 알고 있다는 전제를 깔고 있기 때문이다. 그러나 한국 실정에 생소한 외국인에게 그 사건에 대해 설명한다면 문제가 다르다. 한국에만 있는 ‘계’라는 사금융 시스템에 대한 설명 없이 정확히 사건 내용을 전달할 수 없을 것이다.

마찬가지로 미국 언론에서 보도된 서브프라임 관련 기사나 유수 증권사의 분석 리포트를 보아도 서브프라임 사태의 본질에 대한 내용을 찾기가 어렵다. 이는 ‘우리에게는 생소하지만 그들에게는 너무나 당연해서 기사거리도 되지 않는 것’이기 때문이다.

서브프라임 사태의 본질을 ‘정확히’ 파악하기 위해서는 먼저 미국의 금융 시스템에 대해 짚어볼 필요가 있다. 금융 시스템이라고 해서 경제를 전공한 사람만 알아듣는 복잡한 개념이 아니다. 우리 생활과 밀접한 쉬운 개념들이다. 또한 서브프라임 사태의 발생 원인이 되는 미국 금융 시스템과 우리나라의 실정을 비교해 봄으로써 이 사태가 우리나라에 미칠 영향을 정확히 파악할 수 있을 것이다.

‘빚 좋아하는 풍토’가 화근

미국은 한마디로 ‘빚으로 유지되는 사회’다. 나라 자체도 빚이 많지만 개인들도 은행의 잔액보다 빚이 더 많은 마이너스 인생을 살고 있다.

한국에선 빚을 많이 진다는 것에 부정적인 인식이 많다. 그러나 미국의 빚에 대한 인식은 이와 많이 다르다. 미국에서의 빚은 금융 시스템의 하나로 당연하게 받아들여지고 있다.

미국에서는 차가 필요하면 현금이 한 푼도 없더라도 운전면허증만 있으면 당일로 차를 출고 받을 수 있다. 가전제품, 가구 등 값비싼 제품들도 빚으로 모두 살 수 있다. 당장 현금이 없어도 살아가는데 불편함이 없는 나라가 바로 미국이다.

그렇다고 아무에게나 이런 혜택을 주는 것은 아니다. 새 차를 가져다 쓰고 할부금을 갚지 않으면 자동차 판매상으로서는 여간 낭패가 아니다. 이래서 만들어진 것이 신용 점수제(credit point)다. 우리나라의 주민등록번호에 해당하는 사회보장번호(social security number)를 가진 개인별로 크레디트 점수가 집계된다. 별도의 독립 기관이 개인의 신용 정보를 관리한다. 이 때문에 미국에선 전기세를 내지 않아도 바로 신용 관리에 영향을 받는다. 쌓아올리기는 어렵지만 하루아침에 무너지기 쉬운 것이 미국 사회에서의 신용 관리다.

사회보장번호만 입력하면 그 사람의 신용도가 점수로 환산돼 나타나기 때문에 자동차 판매상은 계약금을 받지 않고도 안심하고 차를 내줄 수 있는 것이다. 신용 점수는 보통 400점에서 850점 사이에 위치하며 750~850점을 최우수(Excellent), 660~ 749점을 우수(Good), 620~659점을 양호(Fair), 400~619점을 열악(Poor) 등급으로 나눈다. 집을 사려면 최소 660점 이상의 신용 점수를 유지해야 하는데, 이는 일반 은행에서 대출을 받으려면 우수(Good) 등급 이상이어야 한다는 의미다.

그렇다면 신용 등급이 낮은 사람은 어떻게 할까. 한국에서 시중은행 대출을 받기 어려운 영세상인 등이 신용금고 같은 제2금융권에서 대출을 받는 것처럼 미국에서도 620점 미만의 대출 수요자를 대상으로 영업을 하는 업체가 있다. 바로 서브프라임 모기지 업체다.

미국에선 모기지를 받아 이자와 재산세 등을 내면 그 금액만큼 소득 공제를 해주는 등 혜택이 많다. 자기 돈 100%로 집을 산 사람보다 은행 대출을 받아 집을 산 사람이 더 유리한 곳이 미국이다. 이런 이유로 빚지는 것을 자연스럽게 받아들이는 사회 분위기가 형성됐다. 각 개인들이 미래의 소득을 당겨 현재의 소비로 연결함으로써 경기를 활성화하자는 것이 정부의 의도다.

그러나 자본이 축적되지 않은 상태에서 소비가 일어나기 때문에 외부의 경제적인 충격에 취약할 수밖에 없다. 다시 말해 모아 놓은 순자산이라도 있으면 실직 등 환경 변화에 어느 정도 버틸 수 있지만 빚밖에 없는 상황에서는 외부의 작은 경제적 변화에도 쉽게 무너질 수 있다는 의미다. 이것이 금융 강국 미국이 서브프라임 사태에서 취약성을 드러낸 이유이기도 하다.

미국 서브프라임 부실 사태 흐름도

사태 발발에서 지금까지

그러면 서브프라임 모기지 사태는 어떻게 발생되었는지 흐름도를 따라 살펴보도록 하자.

1. 이 같은 상황을 초래한 것은 기록적인 저금리에 있다. 1990년대 말 아시아발 경기 침체와 2000년 정보기술(IT) 거품이 꺼지면서 경제가 침체하자 미국 연방준비제도이사회(FRB)는 2001년 3월부터 13차례에 걸쳐 기준금리를 1%까지 낮췄다. 소비를 진작하기 위해서였다.

2. 금리 부담이 줄어들자 주택 보유 비용이 크게 낮아지기 시작했다. 8%대였던 대출금리가 4%대로 떨어지게 되자 과거에 비해 절반 정도의 부담으로도 내 집 마련이 가능하게 된 것이다. 물론 원금이 줄어든 것은 아니지만 렌트한 집의 월세(monthly payment) 자체가 획기적으로 줄어들게 되자 집값이 떨어진 것과 같은 효과가 나타났다.

3. 월세를 내던 사람들은 집을 사는 것이 비용을 줄이는 효과가 있다고 판단해 내 집 마련에 나서기 시작했다. 처음에는 신용도가 높은 실수요자 위주의 시장이 형성됐다.

4. 대출을 받아 집을 살 때 은행에서는 LTV(Loan To Value, 주택담보비율)를 보통 80~90% 정도 적용해 줬다. 80%까지는 어느 은행에서나 쉽게 빌려줬고 80%가 넘는 부분에 대해서는 PMI라는 보험을 들면 대출이 가능하게 됐다.

5. 이렇듯 주택 보유 비용의 하락과 넘치는 유동성으로 대출이 쉬워졌기 때문에 신규 수요자의 주택 구입이 급증하게 됐다. 이는 다시 주택 가격 상승으로 이어졌다. 수요 공급의 원칙에 따라 가격이 오르게 된 것이다.

6. 기존의 주택 가격도 따라서 오르게 되자 기존 주택의 에퀴티(equity)가 증가했다. 총자산 중 부채를 제외한 순자산 부분을 미국에서는 에퀴티(equity)라고 부른다. 50만 달러의 대출을 얻어서 산 집이 70만 달러까지 올랐다면 순자산 20만 달러는 에퀴티가 되는 것이다.

7. 미국에서는 이 에퀴티를 담보로 은행에서 돈을 또 빌릴 수 있다. 한 번에 일시불로 빌리는 방법도 있고, 라인오브크레디트(Line of Credit)라고 해서 한국의 마이너스 통장과 비슷하게 필요할 때만 돈을 쓸 수 있는 방법도 있다. 미국에서는 쌓여 있는 에퀴티를 이용하지 않는 사람은 재테크 개념이 없는, 어수룩한 사람으로 취급되기도 했다. 그러므로 많은 미국인들이 이 에퀴티를 담보로 빚을 얻어 차와 가구를 사고 소규모 사업도 벌이는 것이다.

8. 에퀴티가 증가한다는 말은 소비가 늘 수 있다는 말과 같은 의미가 됐다. 부의 효과(wealthy effect)라는 말이 한국에서는 자산이 늘면 ‘기분이 좋아서’ 소비가 따라 늘어난다는 의미로 인식되지만, 미국의 경우는 자산의 증가가 바로 소비의 증가로 이어진다. 이것이 지난 몇 년간 미국의 소비 증가율이 소득 증가율보다 높았던 비밀이다.

9. 이러한 미국의 소비 증가는 전 세계의 경기 활성화로 이어지게 된다.

10. 또한 신규 주택 수요가 늘어남에 따라 주택 건설 경기가 역대 최대의 활황을 보였으며 이러한 주택 경기의 활성화는 경기 활황에 일조하게 됐다.

(여기까지는 문제가 없었다. 앨런 그린스펀 전 FRB 의장이 예상한 대로 미국의 금융 시스템은 선순환을 그리며 불경기에서 탈출했고 그린스펀 자신도 영웅으로 등극했다. 그러나 ‘지나치면 모자람만 못하다’라는 평범한 진리가 다시 한 번 입증됐다.)

11. 집을 사 두면 ‘무조건 오른다’는 인식이 팽배해지자 신용과 소득이 부족한 중하위 계층까지도 집 사기에 동참한다. 이들은 매달 월세를 지불할 능력도 없었기 때문에 집을 계속 유지하려는 생각보다 단기 차익을 거두고 빠져나오려는 목적이 더 강했다.

12. 넘쳐나는 유동성을 주체할 수 없었던 금융회사들은 금리 인하와 대출 확대 경쟁을 통해 이들을 부추겼다. 은행들은 평균 80%가량이던 대출 비율(LTV)을 90∼95%로 높였다. 미국의 부동산 경기가 활성화되자 대출 업체들이 우후죽순처럼 생겨나면서 과당경쟁이 벌어졌다. 대형 은행과 경쟁해야 하는 소규모 대출 업체의 입장에서는 이들과 차별화될 수 있는 새로운 대출 상품을 계속 개발해 내거나 대형 은행에서 취급하지 않는 틈새시장을 노려야만 했다. 이 틈새시장이 바로 ‘서브프라임 모기지’라고 하는 신용 불량자에 대한 대출 시장이다.

이들은 시중 은행에서 거절당한 대출 건에 대해 3% 정도의 이자를 더 받고서 대출해 줬다. 더욱이 서브프라임 모기지 회사들을 중심으로 집값 전체를 빌려주는 노다운(No Down) 융자가 유행했다. 2005~06년 주택을 구입한 가구 중 40%가 이를 이용한 것으로 추정된다. 이에 따라 2000년 무렵 1500억 달러 수준이던 서브프라임 대출 규모는 2005년 6000억 달러를 넘어섰다.

미국 주택 시장은 신규 수요 감소, 건설 경기 침체로 극심한 불황에 빠져 있다

노다운(No Down) 융자의 함정

특히 원금을 갚아 나가지 않고 이자만 갚아 나가는 방식이나 이자도 최소 금액만 지불하는 최소 이자(minimum interest) 방식의 대출이 인기를 끌게 됐다. 최소 이자 방식의 경우 매월 발생하는 이자보다 적은 금액을 지불함으로써 당장의 지급 능력이 떨어지는 저소득층에게 환영을 받았다. 이들에게는 당장의 돈이 없더라도 집을 살 수 있는 좋은 기회였다. 어차피 세를 살더라도 상당 금액의 월세를 계속 내야 하는데, 월세보다 적은 금액의 이자만 낸다면 마다할 이유가 없는 것이다. 여기에 집값까지 올라준다면 상당한 시세 차익까지 예상되기 때문이다.

예를 들어 50만 달러(4억7000만 원)짜리 집을 산다고 가정할 때 자기 돈이 한 푼도 없더라도 은행에서 전액 대출이 가능하고 이자는 1년에 5000달러(460만 원) 정도만 내면 되는 것이다. 취득가의 1%가 넘는 재산세를 감안하더라도 한 달에 지출하는 돈은 1000달러가 넘지 않는다. 그런데 이 정도 규모의 주택에서 살려면 월 2000달러 정도의 월세를 내야 하기 때문에 당장은 집을 사는 게 오히려 돈이 덜 들어간다.

그러나 이 방식의 문제점은 매달 발생하는 이자와 실제로 지불하는 최소 이자의 차이만큼 원금이 계속 불어나는 데 있다. 즉, 원래 대출 금리와 최소 이자 1%와의 차이는 원금에 가산되기 때문에 시간이 흐를수록 원금이 늘어난다.

13. 이렇게 서브프라임 모기지 업체에서 판매한 대출 상품이 유동화돼 세계의 여러 투자은행들에 팔려나갔다. 한국 사채시장의 어음 할인과 같은 원리라고 보면 된다. 어음 만기일에 원금을 회수할 수 있다면 몇십%의 고수익을 거둘 수 있지만, 만기일 전에 부도가 나면 원금조차 회수할 수 없다는 점에서 서브프라임 모기지 론 유동화와 비슷한 원리다. 결국 이들 투자은행의 입장에서는 고위험 고수익(High Risk High Return) 상품에 투자한 것이다.

14. 대출 조건이 좋아지고 매수자들이 늘면서, 주택 시장에서는 매물만 나오면 매수 희망자가 여럿 달라붙는 과열 현상이 벌어졌다. 미국에선 매도자가 희망 매도가를 내놓으면 매수 희망자들이 자신이 원하는 가격을 써내는 입찰과 비슷한 절차를 거친다. 활황기에는 70만 달러에 내놓은 매물이 80만 달러에 거래되는 일이 비일비재하게 벌어진다.

15. 급격한 집값 상승에 인플레이션이 우려되자 FRB가 금리를 급격히 올리면서 상황은 급변했다. FRB는 2004년 6월부터 17차례에 걸쳐 금리를 5.25%로 올렸다. 당시 FRB 의장이 그린스펀에서 벤 버냉키로 바뀐 것도 영향을 끼쳤다. 감각적이고 예측을 중시하는 그린스펀에 비해 시장의 증거를 중시하는 학자 출신인 버냉키는 시장의 변화에 즉각 대응하지 못하고 필요 이상으로 금리를 올렸던 것이다.

16. 금리가 오르고 이자 부담이 늘게 되자 이번에는 집을 사서 보유하는 비용이 렌트를 하는 비용보다 훨씬 비싸졌다.

17. 더 이상 추가 수요가 생기지 않게 됐고 주택 매매값은 상승세를 멈췄다.

18. 단기 차익을 노리고 뒤늦게 주택 시장에 뛰어들었던 사람들은 자기 집을 처분할 기회를 놓치게 됐다. 이들이 장기 보유를 고려했다면 30년 고정 금리 등 전통적 대출 방식을 택했겠지만 단기 시세 차익을 거둔 후 매각할 생각들이 많았기 때문에 상대적으로 싼 변동 금리를 택한 이들이 절대 다수였다. 이들에게 금리 인상의 타격이 더 심했다.

원하는 가격에 집을 팔지 못하게 된 데다 금리 인상으로 인한 이자 부담까지 늘어나자 중저가 주택 보유자들이 원리금을 갚지 못하는 경우가 급증했다. 더구나 서브프라임 모기지를 주로 이용했던 신용 불량자들은 과거에도 다른 빚을 갚지 못해 신용 불량자가 된 사람들이기 때문에 원리금을 갚지 않겠다는 결정을 쉽게 내릴 수 있었다. 시장 상황은 일반 모기지 이용자나 서브프라임 모기지 이용자나 똑같이 열악하지만 서브프라임 모기지에서 문제가 발생한 것은 이러한 배경이 있는 것이다.

19. 채무자들이 원리금을 갚지 않자 유동화된 채권을 사두었던 투자은행들은 막대한 손실을 보게 됐다. 금융회사들이 현재까지 밝힌 피해액은 1200억 달러 규모이지만 전체 손실액 규모는 여전히 오리무중이다. FRB는 손실 규모가 1500억 달러에 이를 것으로 추정하고 있으며 독일의 페어 슈타인브뤼크 재무장관은 최대 4000억 달러까지 그 피해액이 늘어날 수 있다고 경고했다.

20. 미국에서는 채무자들이 모기지 론 원리금을 보통 두 달 정도 갚지 못하면 바로 채권 회수에 나선다. 또한 채무자가 다른 금융자산이 있더라도 담보로 제공된 집에 대해서만 채권을 행사할 수 있기 때문에 차압이 늘어날 수밖에 없는 구조다. 이에 따라 금융가에 차압된 매물들이 늘어났다.

‘Sale, Sale, Sale’매물 홍수

21. 차압에 따른 매물 증가로 주택 시장의 침체가 가속화됐다. 더욱이 차압을 피하기 위해 미리 시장에 내놓는 급매물들이나 차압이 진행되기 직전 채권 기관과 합의 하에 매물화하는 숏 세일(short sale) 매물들이 증가하면서 시장에서는 매물이 넘쳐났다.

22. 신규 수요자로서는 당장 집을 살 이유가 없어졌다. 반등의 기미가 보일 때까지 매수를 기다리는 수요만 늘어났다.

23. 그나마 모기지 론에 대한 원리금을 갚아 나가던 사람들이 2차로 매물을 내놓기 시작했다. 더욱이 변동 금리를 택했던 사람들은 초기에 적용됐던 저금리에서 금리가 급격하게 오르면서 인내할 수 있는 한계를 벗어나고 말았다.

24~26. 18~20번 순서와 같은 경로를 거치면서 악순환을 이루게 된다.

27. 이런 악순환이 지속되면 주택 가격은 하락할 수밖에 없다.

28. 주택 가격의 하락은 기존 주택 소유자에게는 에퀴티의 감소로 이어졌다. 과거에는 50만 달러의 대출을 얻어서 산 집이 호황기에 70만 달러까지 오른다면 에퀴티 20만 달러를 담보로 차를 사는 등 소비를 했을 것이다. 그런데 집값이 60만 달러로 떨어졌다면 에퀴티는 20만 달러에서 10만 달러로 줄어든 것이다. 추가 대출은커녕 기존의 대출도 갚아야 하는 상황이다.

29. 차압을 피하기 위해 다른 곳에 소비할 예산을 은행 빚 갚는데 우선적으로 쓴다. 1주일에 3번 하던 외식이 1번으로 줄고 새 옷을 사려던 계획은 미룰 수밖에 없다. 즉, 소비가 줄고 경기가 침체되는 것이다.

30. 신규 주택 구입자도 예외는 아니다. 다행히 고정 금리로 집을 샀던 사람이라면 금리 인상의 타격을 받지 않을 수도 있으나 변동 금리를 선택했던 사람들은 이자 부담이 급증했다. 서브프라임 모기지 이용자들은 이미 신용 불량자들이므로 포클로저(foreclosure·저당물 유질=저당으로 잡힌 자기 집을 포기하는 것)를 쉽게 결정할 수 있었지만 신용도가 높은 이들은 그럴 수도 없었다. 포클로저를 하게 되면 7년간 신용도에 영향을 주기 때문에 정상적인 사회생활을 하기 어렵다. 그러므로 신용도를 지키기 위해 울며 겨자 먹기로 예상했던 것보다 훨씬 높은 원리금을 갚아 나가야 하는데, 이 때문에 다른 부문의 소비가 줄어 전체 경기가 하락하는 것이다.

31. 주택에 대한 신규 수요가 급격히 줄고 건설 경기도 침체기로 들어서게 되면서 전체 경기 침체에 일조하게 되는 것이다.

<다음 호에 계속 이어집니다.>

아기곰은 …

미국 캘리포니아에 있는 마케팅 회사의 최고재무관리책임자(CFO)로 재직 중이며 국내 최대 부동산 동호회인 ‘아기곰동호회’의 운영자이자 저명한 부동산 칼럼니스트다. 어느 쪽에도 치우침 없는 객관적인 사고와 통계적 근거를 앞세우는 과학적 분석으로 노무현 정부의 부동산 기조를 정확히 예측한 바 있으며 기존의 부동산 투자 이론을 한 단계 업그레이드시켰다는 평을 듣고 있다. ‘How to Make Big Money’, ‘100년 후에도 변하지 않는 부자되는 지혜’, ‘How to Be Rich’ 등의 저서가 있으며 최근 신간 ‘부동산 비타민’을 내놓았다.

[출처]서브프라임 이후 한국 부동산 시장 어디로 ①]빚·금리 ‘UP’…소비 급락 이어져 (보험과 재테크[부자 나무 그늘 아래서])|작성자부자나무