안녕하십니까

대위 나카자와유코입니다.

이어서 쓰도록하겠습니다. 

한줄요약하자면 소비자가 소비할수있는 가격대가 형성되지않아서 매매가 이루어지지않다고말씀드렸습니다.

그러면 제가 말하는 저부분이 어째서 영향을끼칠수있는가? 라는질문에 답하자면

우리나라의 부는 상위 몇퍼센트에 치중되어있고 20%정도였던가.. 나머지 80%의 부를 앞지릅니다.

즉 위에서 말하는 소비자가 소비할수있는 가격대의 형성문제는 하위 80%의 문제이기때문에

영향을끼치는데 충분히 많은 표본을 제시할수있지만 실제로 가장 거래가 활발하고 금액의 규모를보면 상위20%가

상당량을 차지합니다.

그러면 본론으로돌아가서

소비자가 소비할수있는 가격이 아니기때문에 미분양주택이 넘치지만 공급은 끊임없이 이루어지고있습니다.

그런데 계속늘어나는이유는 무엇일까요? 여기서 이제 부동산정책이 개입됩니다.

저는 1억뿐이지만 집을사고싶어요 흐규흐규

그런데 집이 보통 2억이넘어요 흐규흐규

정부 : 그래? 그럼 안되지 불쌍하기도해라 내가 돈을 빌려주마 LTV를 완화해줄테니 그걸로한번 구해보렴

이것이 말도많고 탈도많았던 현정부 4.1부동산정책의 일부분입니다.

LTV는 주택담보대출비율인데 만약 1억짜리집을산다 그런데 LTV가 70%다 그러면 대출을 7천만원을해준다는말입니다.

DTI라는것도있는데 나중에나오면 그때설명하는것으로하고.. 여하튼 그런겁니다.

즉 정부에서는 보이지않는돈으로 주택을 매매할수있도록하여 부동산경기를 살려보자는 대책을내놓습니다.

그런데 이게 거품이랑 뭔상관이냐?

매우 긴밀한연관이있습니다.

다시말씀드리지만 대출받은돈은 실제로 존재하지않는 가상의돈입니다.

이돈을 실제로만질수도없으며 사용처는이미정해져있는이돈은 미래에 내가 벌어야하는 돈으로 채무입니다.

즉 있지도않은돈으로 주택을구매하고 앞으로 대출금을 값아가며 생활하는데 삶이 좋아질리가없습니다.

주택은소유했지만 대출이자는물론이거니와 물가도 상승하는데반해 적은대출또한아니며 삶에 영향을줄만큼

자가비소유상태(전월세)와 큰 차이가있지도않습니다. 즉 월세의경우 주인집이 국가냐 개인이냐하는차이가 있을뿐이고

전세와는 또다릅니다. (바로 전세값과 매매값이 비슷해진 요소중 하나입니다.)

즉 고액대출을받아 집을구매한경우 더이상의 원활한경제활동은 기존보다 못해지지만

정책의 효과로 대출을받아 자신의 소유자금보다 비싼가격에형성된 부동산을 거래하고나면

부동산은 전보다 거래량이늘어 표면적으로는 경기가 살아난것처럼보이지만 미봉책일뿐이며 아래에서 설명하겠지만

언발에오줌누는격으로 그이후의 경제활동은 소강상태를보이며 보합도하지못한채 다시 하향곡선을그리게됩니다.

이부분은 임금인상과 물가인상률의 갭때문에발생하는부분입니다.

부동산은 복합적학문으로 다양한분야에 발을걸치고있어 상당히 영향을끼치는요소가많습니다..ㄷㄷㄷ

여하튼.. 이러한 대출 즉 실제로 존재하지않는 돈에의해서 부동산매매가이루어지고

그 활황을틈타 부동산가격이상승하는 괴현상을보입니다.

실제로 거래된돈은없지만 미래의 가치를 땡겨서 주택을구매하고 그 여파로 가격이상승하는것입니다.

그러면 돈이어느정도있는사람은 대출받아 부동산을 거래했고

돈이아예 없던사람은 신경도쓰지않았습니다.

돈많은경우에는 처음부터 신경안썼다고할때

그이후입니다. 잠깐 반짝하는사이에 다시호황을누린 부동산가격이 상승했다가 다시 제자리를 찾는다?

오히려 맨처음말씀드렸던것처럼 신축주택의경우 가격이 계속올라가고있습니다.

지금까지 모은 실제하는돈은 이미 대출을껴서 소비를해버린뒤라 더이상의 소비가나오기는힘든상황

정부는 다시 정책을 내놓습니다.

8.28 보완대책을내놓으며 그동안 우리가 너무 야박했지? 더많은사람들에게 더 완화된조건으로 대출해줄게 집사

즉 더많이 대출해서 집을사라는 내용으로 역시 보이지않는돈을 움직이는 미래의가치로 현재의 부동산을구매하는

정책을내놓습니다. 물론 사람의 견해나 판단이 모두 다르니 사는사람은 사고 안사는사람은 그대로이니

무조건 지난상황보다는 경기가 좋아진걸로보입니다만 그걸로잠시입니다.

지금 현상황 대부분의 분양된주택은 대출금이 끼어있는형태로 100%본인소유의 자가를 소유한사람의경우

보급률이 100%를 훨씬웃돌고있으니 (2채이상보유가 원활한소비자) 영향을받지않았고

실제로 영향을받은 대출을받은사람들의경우 위에서말한것과같이 언발에오줌눈것처럼 다시 부동산음 침체기를맞이합니다.

이게 거품이랑 뭔상관있는가?

아직 설명이안끝나서..

쉽게설명해봅시다 게임에서 아이템을 사고판다고합시다.

나는 아이템을 판다고경매를붙이자

A가나타나서 3000원을부릅니다.

그러자 B가나타나서 5000원을부릅니다.

하지만 A는 수중에 4000원뿐이없지만 LTV 를이용하여 대출을해서 7천원에사겠다고합니다.

B도 LTV를이용하여 만원에사겠다고합니다. 이러한경매가 여기저기서일어났습니다.

실제로 총 매매된금액은 100만원이었으나 모든 매매에서 실제로 오고간돈은 30만원이고 70만원은

미래의 가치입니다. 즉 대출금으로 하루하루 값아가며 받을돈입니다.

즉 만원에 판매된 아이템은 현금3천원과 대출7천원을껴서 1만원에팔리게된것입니다.

그런데 다음경매에 신기한일이벌어집니다.

아이템의양이많습니다. 그러나 사람들에게 제시된 감정평가된금액은 8천원~만천원인겁니다.

사람들은 수중에 삼천원뿐이지만 대출을받아 8천~만천원짜리아이템을 다시구매합니다.

이번에도 역시 실제 오고간돈보다 허수가많습니다.

다음엔? 그다음엔?

즉 거래가 지속되어갈수록 존재하는돈보다 보이지않는돈이많아지는데

문제는 있지도않은돈이 시세를올려버리는 기가막힌결과를 가져왔다는겁니다.

그리고 이걸 돕는데 한몫한것은 정책이며 이정책에대해서는 나중에다시이야기하는것으로하고..

이런식으로 기존의 가치보다 있지도않은 미래의돈을 끌어모아 시세는 점점올라가는현상을 반복하고있습니다.

말그대로 실제 소비자들이지불할수있는 가치를웃도는 가격대에 형성된 매물의 시세가 더올라가는현상이 반복된다는겁니다. 이론적으로 설명하자면 (다른분 게시물의 전문가이론) 가격이 비정상적으로 높아버리면

소비자는 구매하지않을것이고 그러면 공급이 포화상태가되니 가격이 낮아지지않겠느냐?

그러면 적정가를찾게되어 거래가 활성화되면 다시 부동산경기가 살아나고 그러면 다시 가격이오르는 현상이 이루어지지않겠느냐? 그건 희망사항이고 누구나바라는 자연스러운 결과입니다만

실제로는 그렇지않다는겁니다.

앞으로 나올설명은 다른분야이기때문에 지금까지내용을 정리하자면

소비자의 소비가능금액을 넘어선 매물(낮은가격에형성된 매물제외, 부동산경기침체) -> 정책 -> 단기활성 -> 침체 -> 정책 -> 단기활성 -> 침체 의 과정을거치지만 시세는 많이오르고 조금내리고 많이오르고 조금내린상황이며

앞으로 지어지고있는 신축주택의시세역시 올라있는 지금의가격과 비슷합니다.

요약

1. 소비할수있는 금액의 매물은 없지만 정부대출로 소비자형편보다 비싼매물을 구입

2. 1의반복

3. 1과 2의반복으로 존재하지않는돈의 영향으로 높게책정된 가격대

4. 소비할사람은 점차 줄어듦 (하우스푸어는 아예 망하는상태이므로 포함하지않더라도 점점줄어듦 이는 소득구조와 연관)

세번째에는 지금 설명하는 지금 있지도않는 미래의 가치로 올라버린 시세와 주요 소비자의 소득구조에대한 내용을적어보려고하는데 세번째쯤에 아마 그림이 잡힐겁니다 ㅋ

두서없네요 죄송합니다 컼