아직도 문재인 부동산 정책이 병신이었다는 어조로 글을 쓰는 사람이 있어서 글을 씁니다.

1. 1. 문재인시절 부동산 공급이 부족했는가?
2.  
3. = KB부동산 보고서 17년 18년 19년 편을 보면 당시 수도권 주택 상황을 과잉공급이라고 평가하고 있습니다.

물론 이건 실수요를 기준으로 이야기하는겁니다. 기본적으로 투기수요와 실수요는 구별되어져서 사용됩니다.

투기수요는 당시 엄청났고, 투기광풍시기에 투기수요에 대한 과잉공급이란건 있을수가 없죠.ㅋㅋ

2. 그럼에도 왜 공급이 부족하다고 말하는 전문가들이 많은 이유는 뭐였을까?

부동산 공급이 충분한데도 불구하고 집값이 미친듯이 올라가니까 이런저런 ‘추측’을 하는 수준이지.

특정 지역혹은 특정 수요를 만족 못해서 올라갔다고 말하는 주장도 이런 ‘추측’ 중 하나일 뿐입니다.

실제로 부족했다는 연구나, 통계는 존재하지 않습니다. 

해당 기사들을 뜯어보면 항상 앞으로 공급이 부족해질것이기에 주택을 사려는 욕망이 커진다는 식으로 말합니다.

18년에는 19년도부터 아파트 부족할거다.

19년에는 20년부터 부족할거다.

20년에는 21년부터 부족할거다.

심지어 23년이 요즘도 앞으로 아파트 물량 부족할거다라고 말하고 있어요.

솔직히 신문사들 주 수입원중 하나가 토건사 광고물량이니 이해는 한다쳐도 너무한거 아닌가요?

23년 이후의 일은 우리가 모르지만, 과거에 정부의 물량 예측치는 항상 충분한 공급을 예견했고

정부에 부정적인 기사들에서 나온 예측치는 그 반토막 정도를 예측하면서 이것을 집값이 오르는 이유로 지목했죠.

그런데 어땠나요? 항상 정부에서 예측한 대로 공급량은 항상 많았어요.

매번 내년에는 다르다고 외친 병신들이 패배자들이었고 그들이 제시한 이유는 거짓말이었고 선동이라는 증명이죠.

그냥 집값이 더 오를것이다라는 불안감을 조장하기 위한 선동이었다고 생각합니다. 

그래야 분양율이 잘나오고 토건들이 돈을 잘벌죠.

항상 앞으로 부족해질 것이다라고 말했지만 실제로 그 예측이 맞은적이 없죠 ㅋㅋㅋ

3. 소위 말하는 수요지론에 대해서.

공급이 부족한건 그냥 숫자만 봐도 거짓말인게 보이니 새로운 논리가 나옵니다. 

숫자상 공급이 많아보이지만 실제 수요지가 아니라서 수요를 흡수하지 못했다라는 주장인데요. 

두가지 방면에서 반박하겠습니다.

1) 위에서 말한 것처럼 수요지론은 그냥 여러가지 추측중 하나일 뿐이지 그 어떤 검증을 거친 이론이 아닙니다.

이말에 대한 증거가 두가지가 있습니다.

1-1) 우리나라에서 수요지에 관련한 연구가 처음 나온게 2018년도 12월에 정부기관에서 나오더라구요.

https://www.krihs.re.kr/galleryPdfView.es?bid=0029&list_no=29373&seq=1

지역별 수요대응 주택공급방안 이라는 부제를 달고나온 보고섭니다.

아파트 수급 불일치가 일어나니까 우리가 이런 수요지가 어디인지 판별할 툴을 만들어 보겠다 잘써봐라 라는 내용입니다.

물론 이 시점에서 말하는 ‘수급 불일치’는 2013~2017년 사이 수도권 영남권의 높은 미분양율을 보고 하는 말입니다.

실제 사례로 연구한 대상도 이시기 이 지역들의 아파트구요.

2018년도가 되어서야 수급불일치를 고민하게 된거죠.

근데 그 고민의 이유가 수요지 공급 부족이 아니라 수도권지역 공급과잉 때문이었다는 사실이 아리러니하죠?

18년 12월에서야 우리나라에서 처음으로 수요지를 분석할 툴을 만듭니다. 

(정부주도로 만들었고 공급 과잉때문에 만들기 시작한거지만 이건 부차적인 문제죠)

17 18 19년에 수요지 운운하던 놈들은 도대체 뭘로 분석해서 수요지 공급이 부족하다고 떠들었을까요?

1-2) 다음은 20년도에 나온 논문입니다.

[문재인 정부 부동산정책의 비판적 평가]

https://www.kipa.re.kr/cmm/fms/FileDown.do?atchFileId=FILE_000000000008942&fileSn=3

물론 기획논문이지만 아무튼 한양대 교수님이 쓴 논문이 맞습니다.

이 논문이서 역시 수요지를 원하는데 수요지에 대한 공급이 부족해서 그렇다고 주장합니다.

재미있는건 직접적으로 분석을 하신것도 아니고 분석연구를 인용하시지도 않으셨다는 겁니다.

내용인용

[좀 더 논의가 필요한 이슈이나 확실한 것은 서울 아파트 가격 상승과 연계된 정책 변화는 모두 신축 아파트에 대한 선호와 공급위축 기대와 연결되어 있다는 점이다. 결국 서울만의 독주는 수요요인으로는 인구축소기를 앞둔 시점, 공급과잉의 우려가 있는 수도권 외곽 아파트에 비해 안전한 투자대상인 중심도시의 고용중심지 주변 주택에 대한 선호도 강화로 촉발되었다고 볼 수 있다. 또한 재건축아파트가 주요 대상인 비공식적인 형태의 HUG 분양가 통제와 뉴타운 출구전략으로 인한 선호지역 아파트 공급 위축에 대한 기대가 서울만의 독주를 더욱 자극했다. 이어진 문재인 정부에서의 다주택 소유규제는 중심도시지역 내 안전하고 똘똘한 한 채에 대한 선호도를 더욱 자극했고, 재건축부담금 및 재건축 규제 강화는 장래 공급 위축에 대한 우려를 심화시켰다. 결국 문재인 정부 5년차가 되는 2021년에는 서울시내 아파트 입주물량이 3만호 미만 으로 급감할 현실을 맞이하게 되었다.]

이분이 제시하신 논거는 이정도인데.

선호지역 아파트 공급 위축에 대한 기대가 커졌고 서울내 아파트 수요가 커지고 있는데

내년 서울시내 아파트 입주물량이 3만호 미만으로 떨어질 것이다.

(=서울시 아파트 폭등의 이유로 지목)

그런데!

21년도 서울 아파트 분양물량은 4.7만호였습니다. 

제가 위에서 말했죠 ㅋㅋ 항상 이런식이었어요. 

이런저런 이유로 서울 물량이 내년부터 감소한다(다음해에 보면 감소안함)

내년부터 감소하는 물량때문에 불안감으로 수요심리가 폭증하고있다

(정부는 물량 감소 안할거라고 맨날 광고함 니들이 자꾸 물량 감소한다고 광고해서 수요심리 폭증시키느거임)

그래서 주택가격이 폭등하는 이유는 공급 부족때문이다! (=거짓)

솔직히 20년도에 이 말을 믿고 정부 부동산 공급 부족하다고 욕하는건 이해할수 있습니다.

근데 지금 시점에도 욕한다? 이해하기 힘들죠.

4. 수요지론이 틀린 증거.

아무런 검증이 없는 이론이라는게 무조건 틀린 이론이란 뜻은 아닙니다.

그래서 수요가 없는 공급을 했었다는 주장이 틀린 이유를 보여드릴게요.

2018년 4월 기사 기준. 마포프레스티지자이 50대1 당산센트럴 아이파트 80대1 온수 이편한세상 31대1

(세곳 모두 재건축 분양물이죠.)

2018년 기준 경기 인천지역 청양경쟁률 6대1 = 미분양이 꾸준히 나오는 상황.

2018년 기준 서울 지역 청약 경쟁률 25대 1 = 수요가 매우 많다.

아니 수요가 없는 공급을 했다면 한번쯤은 미분양도 나와야하는거 아닌가요?

수요지 공급을 하지 않았다면 그 많은 서울 아파트 물량은 수요지에 공급한게 아니라는 뜻인데?

비수요지에 공급한 아파트가 왜 미분양이 한번이 나지 않는 이유는 뭔가요?

수요지라는 말이 기준이 있는 말이냐?

그래서 니가 말하는 수요지란 것은 어디이며 그곳에 실수요는 아파트가 몇세대가 필요했다는거냐?

근거가 뭐냐? 라는 말에 수요지론을 주장하는 사람은 아무말도 대답을 할수가 없지만

수요지론 반박하는 사람은 서울 아파트 지으면서 수요없는 공급 한적 없는데 한마디면 끝납니다.

5. 문재인 정부의 부동산 정책 특징에 대해서

상단의 이창무 교수의 논문 인용할게요.

[문재인 정부는 취임 당시부터 부동산 정책에서의 핵심기조가 ‘주택 공공성 강화’임을 분명히 하였고, 집이 투기의 대상이 아니라 거주의 대상이라는 관점에서 주택의 소유자가 아닌 실수요자 중심의 정책을 표방하고 있다.]

사실 문재인 정부시절 지어진 주택이 많은 이유는 문재인 정부가 허가를 많이 내준게 아닙니다.

박근혜시절 허가내준 것들이 문재인 시절에 지어진겁니다. 허가 내주고 입주까지 4년정도 걸리는게 보통이니까요.

아마도 문재인이 18년도 19년도에 허가내준것들이 22년도 23년도에 준공되고 입주했을 것이라고 추측할수 있죠.

실제로 문재인시절에 18년 19년도 허가 실적보면 물량이 적습니다.

왜냐하면 18년도 19년도에도 실수요는 많지 않다고 분석이 나왔기 때문이죠.

그래서 당장 물량은 이미 허가되어서 계획중인 것이 충분하고, 실수요는 과잉공급이고,

지금 수요들은 대부분 투기수요인 시점이기에, 투기수요를 꺽는 정책들이 주가 될수 밖에 없었던것이고,

신규 허가는 적었던 거죠. 합리적인 정책입니다.

그럼에도 불구하고 지금당장 투기수요가 높고 이런 투기수요를 잠재우기 위해 허가를 왕창 내줘야된다고 주장하던 사람들이 있었죠. 문재인이 그당시 허가를 많이 안내준다고 욕하던 새끼들 ㅋㅋ

뭐 당시에는 그래도 이해할수는 있죠. 

사람이 근시안적일수도 있어요. 미래를 생각못하고 당장만 바라보는사람이구나 하고 넘어갈수 있습니다.

근데 현 시점에서 당시 허가된 물량이 지어져서 미분양되고 있는데도 불구하고

18년도 19년도 허가 더 내줬어야 된다고 말하는 놈들은 뇌가 뭐에 절여져서 그런건가요? 

한번 물어봅니다. 실수요가 없지만 투기수요가 많으니 실수요 없는 아파트를 건설 허가 내주는게 맞습니까?

허가내준다고 당장 지어지는것도 아니고 4년후에 지어지는건데 버블 터지고 어떻게 감당할겁니까?

실제 예시로 19년도에 허가 더 내줬으면 지금 어쩔라고 그랬나요?

6. 실패는 실패다.
물론 합리적인 정책을 펼쳤어도.

그래서 부동산 정책 성공했냐고 물어보면 실패한게 맞죠. 

애초에 자본주의 체제에서 정부가 어떻게 시장을 이깁니까 ㅋㅋㅋ

무조건 실패냐 성공이냐 말해봐라 이러면 실패한거라고 대답할수 밖에 없죠 ㅋㅋㅋㅋ

실제로 주택가격 폭등한건 맞자나요.

다만 구체적으로 어떤 것을 잘못했냐고 물어보면 대개 나오는 말이 공급을 안했다는겁니다.

하나하나 따져보면 공급이 부족한적이 없었다는게 팩트.

숫자론 충분하지만 수요지 공급이 부족했다는 말은 그 자체가 검증없는 추측에 불과하고 쓰는사람마다 의미도 다른말임. 

보통 전문가들은 서울시의 아파트가 부족하다는 뜻으로 많이 쓰는데(당장 위에 이창무교수), 받아들이는 놈들이 서울 강남에 많이 지어야함이라는 뜻으로 받아들이는 경우가 많아보임. 지은 아파트는 많지만 아무튼 부족하다고 빼액~

제발 토건족들이 신문들을 빌어 토건 호황시기에 한채라도 더 지어서 팔아먹을라고 선동하는 기사보고 선동되셨다면

반성합시다.